不動産

不動産

不動産の問題は、借地借家の問題から共有物分割や売買契約の問題まで多岐にわたります。さらに、不動産の権利関係は、離婚をする時の財産分与や遺留分・遺産分割といった相続問題とも深く関係してきます。
当事務所では、不動産問題全般について取扱をしております。

1.借地借家の問題

1-1. 未払い賃料の回収

ケガを治療するために現実にかかった費用は、すべて損害賠償（保険金支払い）の対象となります。ただ、軽微な事故であるにも関わらず、長期の治療をされている場合、事後的に交通事故と治療との因果関係が否定されるリスクはありますので、ご注意ください。
なお、実費の支払いを行った場合には、これを証明するために、領収証を保管しておきましょう。

1-2. 賃貸借契約の解除と明渡請求

賃料を滞納したり、ペットの無断飼育や隣人への迷惑行為といった契約違反をするような場合、契約を解除し、借主に対して賃貸物件の返還を求めます。しかし、契約違反を行う賃借人の中には、オーナーからの明渡請求に応じない人もいたりします。
このような場合には、代理人である弁護士を通じて、明渡交渉を行い、それでも退去しない場合には訴訟提起をするしかありません。

1-3. 賃料増額請求

土地や建物の賃料が、何十年も変わることなく据え置きとなっていることは多いでしょう。土地の評価額が賃貸借契約をした時と比べて高騰している場合、その分、土地の固定資産税等も高くなっているはずです。
このような場合には、適切に賃料増額の請求をしていきます。

1-4. 立退交渉

借主に賃料の滞納などの債務不履行がなければ、オーナーは契約を終了させて、物件の明渡しを求めることはできません。また、正当な理由がない限り、更新を拒否することもできません。そのため、借主に対して、立退料を支払う立退交渉を進めていくことになります。

1-5. 賃貸借契約書のチェック

賃貸借契約書には、敷金の扱い、原状回復の扱い、契約期間の扱い等を盛り込むことが多いでしょう。しかし、契約書の内容が法律にマッチしていないと予想に反した結果を招くことがあります。
よくある相談としては、定期借家として賃貸借契約をしたものの、法律で定められた定期借家の要件をきちんと満たしていないため、定期借家となっていないことがあります。
そのため、新たに賃貸借契約を締結する際には、必ず契約書を作成するだけでなく、その内容がオーナーの希望に沿ったものになっているかをチェックすることが重要です。

2. 共有物分割の問題

不動産の共有関係は、様々な点で煩雑な処理を要しますので、この権利関係を整理するために、共有物分割を求めることができます。

たとえば、遺産分割や離婚の財産分与によって、不動産を複数人で持ち合うこと(共有)があります。共有は、不動産によって生み出された利益や支出された経費の分担をする必要があります。また、共有の場合、その不動産全体を自由に売却したりすることができません。
さらに、共有持分を持っている人が亡くなり、その人の相続人複数が持分を相続した場合、不動産の権利を持っている人が増えていき、権利関係がとてもややこしくなります。

不動産の権利関係を整理させる共有物分割には、
①代償分割　　②換価分割　　③現物分割
があります。

3. 売買契約の問題

不動産の売買は、その代金が多額になることが多いため、その分、法律問題に発展することが多いです。
例えば、購入した建物に漏水や品質の不良があった場合にその修理を求めたり、損害賠償を求めたいといった事例はよくあります。また、住宅ローンを組んで不動産の売買をしたところ、その住宅ローンの審査が通らなかったため、売買代金を支払えなくなった事例も一定数あります。

不動産の売買契約には、多くの法律上の問題がはらんでいます。
その上、相手方が不動産業者である場合には、より多くの情報やノウハウを持っているため、いつの間にか不利な取引を強いられていることもあるでしょう。早期に弁護士に相談されることをおすすめします。

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