賃貸経営をしていると、建物が老朽化したり、自分がその物件を使用する必要が出てきたりして、賃借人に出ていってほしいと考えることもあるでしょう。このように、賃貸人側の都合で賃貸借契約を終了させて、賃借人に出ていってもらうことを「立ち退き（たちのき）」といいます。
ただし、日本の法律では、賃貸人よりも賃借人の方が厚く保護されています。そのため、契約期間が満了しても、当然には立ち退きを求めることはできません。賃借人に立ち退いてもらうためには「正当な事由」が必要であり、多くの場合は「立ち退き料」も支払う必要があります。
この記事では、立ち退きとは何かを分かりやすく解説した上で、立ち退きの条件としてどのような正当事由が必要なのか、立ち退き料はいくら払えばよいのかについても説明します。
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立ち退きとは？わかりやすく解説
立ち退きとは、土地や建物の賃貸人が賃貸借契約の更新を拒絶したり、契約期間の途中で解約したりして、賃借人に出ていってもらうことです。「立ち退き」の読み方は「たちのき」です。
借地の場合と借家の場合とに分けて、立ち退きの内容をさらに詳しくみていきましょう。
借地の場合
借地の契約期間は最低30年とされており（借地借家法第3条）、契約期間が満了しても原則的に更新されます（同法第5条）。
このように土地の賃借人の権利は法律で厚く保護されていますが、長年にわたって自分の土地を使用できない賃貸人の権利も考慮する必要があります。そこで、正当な事由がある場合には賃貸人が契約更新を拒絶できるものとして（同法第6条）、賃貸人と賃借人の権利のバランスがとられているのです。
法律上の明文はありませんが、契約書上で中途解約を認める規定があれば、正当な事由があることを条件に、賃貸人が契約を中途解約することもできると考えられています。
定期借地と一時使用目的の契約
定期借地権（同法第22条、第23条）や建物譲渡特約付借地権（同法第24条）といった特別な契約を結んだ場合は、たとえ正当な事由がなかったとしても、契約期間の満了によって当然に契約が終了します。
また、一時使用の目的で土地の賃貸借契約を結んだ場合は、目的が果たされた時点で契約が終了します（同法第25条）。
これらの場合にあてはまらない賃貸契約では、賃貸人は正当な事由がある場合にのみ、契約の更新拒絶や中途解約によって賃借人に退去を求めることができます。これが、借地の場合の立ち退きです。
借家の場合
借家の場合は、借地の場合のように契約期間の最低年数は決められていません。一般的には契約期間を2年とし、2年ごとに更新可能とする契約を結んでいることが多いでしょう。
しかし、法律では、建物の賃貸借契約についても、賃貸人による契約の更新拒絶、中途解約には、正当な事由が求められます。
期間の定めのない賃貸借契約の解約を申し入れる場合にも、正当な事由が必要とされています（借地借家法第28条）。
定期借家契約等
定期建物賃貸借（同法第38条）や既に取り壊す予定がある建物の賃貸借（同法第39条）といった特別な契約を結んだ場合は、契約期間の満了によって当然に契約が終了します。また、一時使用の目的で建物の賃貸借契約を結んだ場合は、目的が果たされた時点で契約が終了します（同法第40条）。
これらの場合を除いて、賃貸人は正当な事由がある場合にのみ、契約の更新拒絶や解約の申し入れによって賃借人に退去を求めることができます。これが、借家の場合の立ち退きです。
立退きと債務不履行の解除との違い
借地の場合も借家の場合も、賃借人が賃料（地代・家賃）を支払わない場合には、賃貸人は債務不履行を理由として賃貸借契約を解除できます（民法第541条）。契約が解除されると、賃借人は物件を使用する権限を失うため、退去しなければなりません。
債務不履行であれば立退料は不要
債務不履行による解除の場合は、賃借人側に非があるため、賃貸人側に正当な事由は必要ありません。立ち退き料を支払う必要もありません。
その他にも、次のように重大な契約違反があった場合には、賃貸人は契約の解除が可能です。
・借りた物件を無断で第三者に又貸しした
・騒音や悪臭、ゴミの放置などによって近隣住民に多大な迷惑をかけている
・物件を暴力団の事務所や犯罪など反社会的な目的で利用している
信頼関係の破壊が必要
ただし、賃貸借契約は賃貸人と賃借人の信頼関係によって結ばれているものです。そのため、客観的に見ても、これ以上契約を維持できない程に信頼関係が破壊されたと認められるほどの契約違反行為がなければ、一方的な契約解除は認められません。
例えば、賃借人が賃料を1度や2度、滞納しただけで契約解除が認められるものではありません。一般的には、滞納が3ヶ月以上続くと信頼関係が破壊されたとみなされ、契約解除が認められやすくなります。
債務不履行との違い
債務不履行により契約を解除して賃借人を追い出すことも、広い意味では「立ち退き」に含まれます。ただ、契約の更新拒絶や中途解約による「立ち退き」とは次のような違いがあります。
| 更新拒絶や中途解約による立ち退き | 債務不履行解除による退去 | |
| 賃借人側の事情 | 賃借人に非はない | 賃借人に非がある |
| 正当な事由が必要か | 必要 | 不要 |
| 立退料が必要か | 多くの場合必要 | 支払不要 |
正当な事由とは何か？
賃貸人側の都合で賃借人に立ち退きを求める際に必要となる「正当な事由」とは、賃貸借契約の更新を拒絶したり、中途で解約したりすることがやむを得ないと認められる事情のことです。
正当事由の要素
借地借家法で正当な事由の要素として掲げられている事情は、以下のとおりです。
・賃貸人と賃借人がその物件の使用を必要とする事情
・賃貸借に関する従前の経過
・土地建物の利用状況
・建物の現況
・賃借人に対する財産上の給付（立ち退き料の支払い）
賃貸人が自らその物件を使用する必要性があるというだけでは、正当な事由があるとはいえません。賃借人側の事情や建物の老朽化・欠陥の程度、その他諸般の事情を総合的に考慮して、賃借人が退去させられることもやむを得ないと考えられる場合にのみ、正当な事由があると認められます。
正当な事由を満たすためには
それでは、具体的にどのような事情があれば正当な事由として認められるのでしょうか。ここでは、主なケースについて、正当な事由を満たすための条件について解説します。
建物の老朽化等で居住が危険である
建物の老朽化や災害による損壊などで居住が危険な状態になっている場合は、正当な事由が認められやすくなります。
ただし、単に建物が古くなった、建物の一部が損壊した、というだけで正当な事由が認められるわけではありません。老朽化や損壊の程度によっては、リフォームや修理によって安全に住み続けることが可能な場合も多いからです。
正当な事由が認められるためには、次のような事情が必要です。
・倒壊の現実的な危険性が認められるほどに建物が老朽化・損壊している
・耐震性を満たしておらず、改善するためには建て替えが必要である
・高額の補修費を要するため、建て替える方が経済的である
専門の業者に耐震診断を依頼したり、建築業者から見積書を取ったりして、これらの事情を賃借人に対して明確に説明できる資料を用意するようにしましょう。
なお、耐震基準を満たしていない一事のみで、直ちに正当事由を満たすわけではありません。倒壊の恐れが認められ、建物の建て替えが必要な場合には、正当事由を満たす可能性があります。
所有者やその家族が居住する必要がある
所有者（賃貸人）やその家族が居住する必要がある場合も正当な事由になり得ますが、単に「そこに住みたい」というだけでは、正当な事由として認められません。
他に住める場所がなかったり、どうしてもその場所でなければならなかったり、といった特段の理由が必要です。かつ、賃借人が使用を継続する必要性と比較して、やむを得ないと考えられる場合にのみ、正当な事由として立ち退きが認められるのです。
正当な事由として認められやすい特段の理由の例としては、次のようなものが挙げられます。
・別途、住宅を購入したり賃貸住宅を契約したりする経済的余裕がない
・高齢の親と同居する必要が生じたが、現在の住居では手狭である
・賃貸人や家族が退職して社宅を退去することになったが、他に住居がない
・賃貸人や家族の現住居が老朽化して立ち退くことになった
再開発の必要性があること
賃借人が使用している建物を取り壊して、そこに大規模マンションや商業用のビルを建てるなどして、再開発を図りたいと考えることもあるでしょう。
このような場合に正当な事由が認められるためには、まず、賃貸人が再開発を図りたいと考えるのも、もっともなことだといえる状況でなければなりません。その上で、賃借人がその物件の使用を継続する必要性とも比較して、再開発の必要性が上回ると考えられる場合にのみ、正当な事由が認められます。
具体的には、次のような事情があれば正当な事由が認められやすくなります。
・再開発の計画が具体化しており、十分な収益が見込まれること
・現存する建物の老朽化が相当程度に進行していること
・敷地価格の割に現在の賃料が著しく低いこと
・周辺地域において商業化などの再開発が進んでいること
借主や居住者に迷惑行為がある
借主や転借人などの居住者が騒音や悪習などの迷惑行為をしている場合、契約上解除事由に該当する深刻なものであれば、その契約条項を根拠として契約を解除できます。
迷惑行為が契約解除事由に該当しない程度のものであっても、場合によっては正当な事由の要素のひとつとして考慮され、立ち退きが可能となることもあります。
ただし、その他の建物を使用する必要性がないにも関わらず、迷惑行為のみで立ち退きの正当事由が認められるケースは多くありません。
借主や居住者の迷惑行為によって、賃貸人に次のような損失が生じている場合には、正当な事由として認められる可能性があります。
・近隣住民の多数から再三の苦情があり、生活や仕事に支障をきたしている
・周辺の清掃やゴミの撤去のために過大な費用を要した
・迷惑行為が原因で他の居住者が次々に退去し、賃料収入が激減した
立ち退き料の支払い
立ち退き料の支払いも、正当な事由の要素のひとつです。賃貸人側の必要性が十分に高くない場合でも、これを補てんするだけの立ち退き料を提供すれば、総合的に見て正当な事由があると認められる可能性があります。
立退料はあくまでも補完するもの
立ち退き料の支払いは、他の要素を補完し、賃貸人・賃借人の利益・不利益のバランスを調整するものとして位置づけられていることに注意が必要です。そのため、貸主に土地や建物を使用する必要性が全くない場合には、立ち退き料をいくら積んでも正当な事由として認められることはありません。
逆に、賃貸人側の必要性が極めて高く、賃借人側の必要性が乏しい場合には、立ち退き料の支払いが不要なこともあります。
立ち退き料の相場
立ち退きが問題となる場合、賃貸人側には何らかの正当な事由があり、賃借人側にも簡単には応じられない事情があることがほとんどでしょう。そこで、賃貸人としては、立ち退き料をいくら払えば正当な事由が満たされるのかが問題となります。
ここでは、立ち退き料の算出方法と相場を紹介します。
立ち退き料の算出方法
立退料の計算方法は色々あります。
一つは、退去に必要となる実費や損失額から算出する方法です。もう一つは、借家権価格や借地権価格の全部または一部を立退料とする方法です。最後に、借家権価格や借地権価格の全部・一部に実費や損失を加算する方法があります。
居住用物件の場合
居住用物件なら「転居後の賃料と現賃料の差額の1、2年分＋仲介手数料等＋引っ越し費用」という形で立ち退き料が決められることが一般的となっています。
これらの実費に加えて借家権価格や借地権価格を考慮するケースもあります。
借主が事業を営んでいる場合
賃借人が事業を営んでいる店舗やテナントの場合は、居住用物件よりも立ち退き料が高額化します。なぜなら、次のような営業に関する損失を考慮しなければならないからです。
・事業を再開するまでの間、収益が得られなくなることによる損失
・店舗の移転により常連客を失うことによる損失
・新店舗の改装費用
・新店舗に顧客を呼び込むための広告費
・事業休止中の従業員の給与や休業手当
・事業休止中も支払いが必要な新店舗の賃料や水道光熱費などの固定経費
そのため、事業を営んでいる場合、転居後の賃料と現賃料の差額の1、2年分＋仲介手数料等＋引っ越し費用に加えて、転居先で事業を開始するための初期費用、営業損失なども加算されます。
実損だけで賃借人の不利益をカバーできない場合には、借家権価格や借地権価格の全部または一部を加算して調整することもあります。
借地権価格とは
更地価格に借地権割合を乗じた金額とされています。
| 更地価格×借地権割合＝借地権価格 |
更地価格は、路線価、固定資産税評価額、不動産鑑定士による鑑定、不動産業者の査定額を基に算出します。
借地権割合は、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合を指します。
借地権割合の数値は、30%から90%の幅で定められており、国税局の「路線価図・評価倍率表」のページで公表されています。土地の評価額の高い地域ほど借地権割合も高くなる傾向です。
借家権価格とは
借家権価格とは、借地権価格に対して、借家権割合を掛けて算出する数値です。借家権割合は、30%と定められています。
| 借地権価格×借家権割合30％＝借家権価格 |
立ち退き交渉の注意点
賃借人に立ち退いてもらうためには、交渉が必要です。合意を得ることができれば、立ち退き料の金額は自由に決められます。
立ち退き交渉をする際には、以下の点に注意しましょう。
借主の債務不履行があれば解除通知を出す
賃借人が賃料を3ヶ月以上滞納しているなどの債務不履行があれば、正当な事由も立ち退き料も不要で賃貸借契約を解除できます。
賃料の滞納が長期間続いている場合は、賃貸人と賃借人との信頼関係が破壊されているため、契約解除の前に賃料の支払いを催告することは不要と考えられています（民法第541条参照）。
そのため、賃借人に対して契約の解除通知を出せば、それだけで契約は解除されたことになります。解除通知を出す際は、証拠を残すために内容証明郵便で送付するようにしましょう。
契約解除後も賃借人がその物件に居座る場合は、裁判で明け渡しを求めることになります。
定期借家であれば契約期間の満了により明渡を求める
定期借家契約の場合は、契約期間の満了によって当然に賃貸借契約が終了します。そのため、解除通知は不要です。この場合には、契約期間の満了を理由として、賃借人に対して明け渡しを求めることになります。
その後も賃借人が居座る場合は、やはり裁判で明け渡しを求める必要があります。
建物の老朽化が激しい場合（朽廃）
建物の老朽化が激しく、大規模修繕をしたとしても安全性の確保が難しいほどに朽廃している場合は、賃借人に対してその旨を具体的に説明して交渉します。
老朽化の程度や使用継続による危険性を詳しく説明することによって、立ち退き料の金額を低めに抑えやすくなるでしょう。
ただし、賃借人が立ち退き料の相場を知らなくても、無知に乗じて立ち退き料なしで退去を迫ったり、著しく低い金額で合意を得ようとすることは控えるべきです。
不当な交渉をすると、後で賃借人から民法上の錯誤や詐欺、強迫を理由として合意を取り消され（民法第95条、第96条）、損害賠償請求をされるおそれがあるからです。
立ち退き料については、あくまでも相場を参照しつつ、賃借人の事情にも配慮して誠実に金額の交渉をするようにしましょう。
立ち退きの流れ
実際に賃借人に立ち退いてもらうためには、どのようにすればよいのでしょうか。ここでは、賃貸人がやるべきことを流れに沿って解説します。
弁護士に相談する
賃借人に対して立ち退きを求める前に、まずは弁護士に相談してみることをおすすめします。
弁護士は、正当な事由が認められるかどうかや、立ち退き料がどれくらい必要となるかの見通しについてアドバイスしてくれます。専門的なアドバイスを踏まえて、賃借人に提示する条件を検討し、固めていきましょう。
また、賃借人と交渉する際のポイントについても、弁護士からアドバイスが受けられます。
弁護士に依頼すれば、以下の手順はすべて弁護士が代行してくれます。
立ち退きを求める通知をする
希望する条件が決まったら、賃借人に対して立ち退きを求めます。通知は口頭でも構いませんが、後に裁判になった場合に備えて証拠を確保するために、書面で通知するのが一般的です。
通常の借家契約の場合は、契約更新日の1年～6ヵ月前に通知することが大切です。この期間内に通知しなければ、契約は更新したものとみなされるからです（借地借家法第26条）。契約が更新されてしまうと、「更新拒絶」ではなく「中途解約」の申し入れが必要となり、立ち退きのハードルが少し高くなることに注意してください。
交渉を進める
書面で通知した後は、口頭でも賃借人に対して立ち退きが必要な理由を説明し、交渉しましょう。詳しい事情を説明し、誠実に交渉することで賃借人の納得が得られやすくなります。
賃借人が立ち退きに合意してくれる場合は、立ち退き料の金額だけでなく支払い時期や明け渡しの時期など、諸条件についても話し合っていきます。
交渉がまとまったら、賃貸借契約を終了し、任意に物件を明け渡してもらうことが可能です。
ただし、口約束だけでは賃借人の気が変わって居座られた場合、強制的に退去を求めるための証拠が残りません。そのため、交渉がまとまったときは約束した条件を記載した合意書を作成し、取り交わしておきましょう。
調停や裁判を進める
交渉が決裂した場合は、裁判手続きで解決を図る必要があります。
本格的な裁判（民事訴訟）は手続きの負担が重いので、まずは民事調停を申し立てるのもよいでしょう。
民事調停は、裁判所で中立・公平な立場の調停委員を介して、話し合いによる解決を図る手続きです。調停委員が専門的な見地からの助言や、ときには説得も交えて話し合いを仲介してくれます。そのため、当事者だけで話し合うよりも合意が得られやすくなります。
調停でも合意できない場合には、裁判が必要となります。
裁判では、正当な事由が認められるかと、立ち退き料の金額が争点となります。立ち退き料の金額は、正当な事由の強弱に応じて変わってきます。そのため、賃貸人にとっての正当事由を説得的に主張・立証することが重要となるでしょう。
裁判で賃貸人が勝訴すると、判決で賃借人に明け渡しが命じられます。判決が確定しても賃借人が居座る場合には、強制執行を申し立てて立ち退かせることが可能です。
なお、裁判でも多くの場合は判決前に裁判所から和解を勧められ、話し合いによる解決が図られます。裁判上の和解協議では、裁判所から和解案を示されることもあるのが特徴的です。有利な和解案を引き出すためにも、説得的な主張と有力な証拠を提出しておくことが重要となります。
立ち退きの問題は弁護士に相談を
立ち退き問題は、賃借人の理解を得ることができれば、話し合いでスムーズに進めることができます。しかし、賃借人と意見が対立する場合には裁判にまで発展することもありますし、高額の立ち退き料の支払いを命じられる可能性も高まります。
そのため、所有物件からの立ち退きをお考えの方は、まず弁護士に相談してみるとよいでしょう。賃借人に納得してもらいやすいような条件を検討し、誠実に交渉するのが得策です。
ご自身で交渉することが難しい場合も、弁護士に交渉や裁判手続きを任せれば、適正な条件での立ち退きが期待できます。
初回相談30分を無料で実施しています。面談方法は、ご来所、zoom等、お電話による方法でお受けしています。
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