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立ち退きを弁護士に依頼
立ち退き料の交渉から合意書・訴訟まで（難波・大阪）

「建物が古くなったので出ていってほしい」「突然、立ち退きを求められた」。立ち退きは、正当事由と立ち退き料をめぐる交渉で結果が大きく変わります。大阪・なんばの弁護士が、貸主・借主どちらの立場でも、交渉から合意書の作成、訴訟まで対応します。

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まず結論
貸主の方へ：当事務所ができること
借主の方へ：当事務所ができること
正当事由と立ち退き料の考え方
立ち退きの流れと期間の目安
弁護士費用（税込）
立ち退き合意書の雛形
よくあるご質問
関連コラム

まず結論

貸主から立ち退きを求めるには「正当事由」が必要です。建物の老朽化や自分で使う必要性だけでは足りないことが多く、立ち退き料の提示で不足を補うのが実務です（借地借家法28条）。
立ち退き料に、法律で決まった金額はありません。引越し費用、新居との家賃差額、店舗なら営業補償などを積み上げ、正当事由の強さに応じて交渉で決まります。
話し合いで合意できれば数か月、訴訟になると1年以上かかることもあります。早い段階で見通しを立てることが、時間と費用を抑える近道です。

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貸主の方へ：当事務所ができること

正当事由の見通しの整理（建物の状態、使用の必要性、これまでの経過）
更新拒絶の通知・解約申入れの書面作成と、送る時期の管理
立ち退き料の算定と提示、借主との交渉
立ち退き合意書の作成（明渡しの時期、立ち退き料の支払方法、残置物、原状回復）
話し合いがまとまらない場合の明渡し訴訟・強制執行

借主の方へ：当事務所ができること

立ち退きの求めに正当事由があるかの確認（求められたからといって、すぐに出ていく義務があるとは限りません）
引越し費用・家賃差額・営業補償などを踏まえた立ち退き料の算定と増額交渉
明渡し時期の調整と、合意書の内容確認（借主に不利な条項がないか）
定期借家契約の場合の確認（契約前の説明や終了通知の有無・時期）
貸主から明渡し訴訟を起こされた場合の対応

⚠ 貸主や管理会社が、判決などを得ないまま鍵を交換したり荷物を運び出したりすることは、自力救済として違法になり得ます。

正当事由と立ち退き料の考え方

期間満了時の更新拒絶や解約申入れには、正当事由が必要です（借地借家法28条）。正当事由は、次の事情を総合して判断されます。

貸主と借主が、それぞれ建物を使う必要性
賃貸借に関するこれまでの経過（契約期間、賃料の額、滞納の有無など）
建物の利用状況と現況（老朽化、耐震性、修繕の要否）
貸主が立ち退き料などの財産上の給付を申し出ているか

立ち退き料は、それ自体で正当事由になるものではなく、足りない正当事由を補うものです。相場や計算方法は「立ち退きとは？立ち退き料の相場・計算方法」、正当事由の詳しい判断要素は「立ち退きの正当事由とは」で解説しています。

立ち退きの流れと期間の目安

1ご相談・見通しの整理契約書や建物の状況、これまでの経過を伺い、正当事由と立ち退き料の見通しを立てます。

2通知期間の定めがある契約は、期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨を通知します（借地借家法26条）。期間の定めがない契約は、解約申入れから6か月で終了します（同27条）。

3交渉立ち退き料の額、明渡しの時期、残置物や原状回復の扱いを話し合います。

4合意書の作成・明渡し合意内容を書面にし、明渡しと引き換えに立ち退き料を支払います。

5訴訟・強制執行話し合いでまとまらない場合は、明渡し訴訟を起こし、判決に基づいて強制執行を行います。

定期借家契約は、正当事由がなくても期間満了で終了します。ただし期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6か月前までに、借主へ終了の通知をする必要があります（借地借家法38条）。

弁護士費用（税込）

ご依頼の内容	着手金	報酬金
貸主側　交渉	33万円（10時間まで）	44万円〜（物件の評価額に応じて算定）
貸主側　訴訟	44万円（交渉から移行は追加11万円）	55万円〜（物件の評価額に応じて算定）
借主側　交渉	33万円（10時間まで）	得られた立ち退き料の17.6% （300万円を超える場合は11%＋19.8万円）
借主側　訴訟	44万円（交渉から移行は追加11万円）	得られた立ち退き料の17.6% （300万円を超える場合は11%＋19.8万円）

※訴訟は4期日目以降、1期日あたり2.2万円がかかります。強制執行・仮処分を行う場合は、それぞれ追加11万円です。印紙代などの実費は別途です。詳細は不動産の費用ページをご覧ください。初回相談30分無料。

立ち退き合意書の雛形

立ち退きの話し合いがまとまったら、合意した内容を必ず書面に残します。合意解約、明渡し期日、立ち退き料、賃料相当損害金、敷金、原状回復、残置物、清算条項の8項目をまとめた雛形を「立ち退き合意書の雛形（全文・コピー可）」に掲載しています。

よくあるご質問

老朽化だけで正当事由が認められるとは限りません。耐震性に問題があり建替えが必要か、修繕で対応できるかなどの建物の状態に加え、貸主が建物を使う必要性やこれまでの経過、立ち退き料の提示の有無を総合して判断されます。

建物の明渡しと引き換えに支払うのが一般的です。引越し費用などに充てるため、一部を先に支払い、残りを明渡しのときに支払う形をとることもあります。支払時期と方法は合意書に明記します。

弁護士費用がかかることと、相手方が身構えて話し合いが固くなる場合があることです。一方で、正当事由の見通しや立ち退き料の相場を踏まえた交渉ができ、合意書の不備による後日の紛争も防げます。

有効な定期借家契約であれば、期間満了で契約が終わるため、原則として立ち退き料は発生しません。ただし、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを記載した書面の交付と説明を受けていない場合などは、定期借家として認められず、通常の借家契約として扱われることがあるため、契約書と説明の内容を確認する必要があります。

引越し費用に加えて、内装工事費や移転に伴う営業上の損失（営業補償）が立ち退き料の考慮要素になり、住居より高額になる傾向があります。売上の資料や内装の見積りなどを早めに準備しておくことが大切です。