賃料の増額・減額を弁護士に依頼
家賃・地代の値上げ交渉から調停・訴訟まで（難波・大阪）
「長年家賃を据え置いてきたが、税金も相場も上がった」「突然、大幅な値上げを求められた」。賃料の増額・減額は、根拠の示し方と手続きの進め方で結果が変わります。大阪・なんばの弁護士が、貸主・借主どちらの立場でも、交渉から調停・訴訟まで対応します。
まず結論
- 今の賃料が不相当になれば、貸主は増額を、借主は減額を請求できます。税金などの負担の増減、土地建物の価格の変動、近隣の同種物件との比較が判断の基準です（借地借家法32条1項、土地の地代は11条1項）。
- 合意できなければ、いきなり裁判はできず、まず調停です。調停は物件の所在地を管轄する簡易裁判所で行います（民事調停法24条の2）。
- 値上げに応じない借主は、相当と考える額を払い続ければ足ります。裁判で増額が確定したら、不足分に年1割の利息を付けて精算します（借地借家法32条2項）。
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貸主の方へ：当事務所ができること
- 増額の根拠の整理（固定資産税などの負担の推移、近隣の家賃相場、前回改定からの経過）
- 賃料改定の通知書（内容証明郵便）の作成
- 借主との交渉と、合意できた場合の賃料改定合意書の作成
- 調停の申立てと、まとまらない場合の訴訟
- 土地の地代の増額（借地）にも対応
通知書の文例は「賃料値上げの通知時の注意点（通知書の例文つき）」、合意書は「賃料改定合意書の作り方」で紹介しています。
借主の方へ：当事務所ができること
- 値上げの求めに根拠があるかの確認（近隣相場や契約の特約との照合）
- 値上げを断る場合の回答書の作成と、支払いを続ける額の助言
- 貸主が家賃を受け取らない場合の供託の手続き
- 相場より高い家賃・地代の減額請求
- 貸主から調停・訴訟を起こされた場合の対応
家賃と地代、特約の扱い
建物の家賃の増減は借地借家法32条、土地の地代の増減は同法11条が定めており、考え方はほぼ同じです。契約に「一定の期間は増額しない」という特約がある場合は、その期間中は増額を請求できません（同法32条1項ただし書、11条1項ただし書）。値上げの上限や判断の基準は「賃料値上げに上限はあるのか」、地代については「借地の地代増額請求とは」で詳しく解説しています。
解決までの流れ
弁護士費用（税込）
| 手続き | 着手金 | 報酬金 |
|---|---|---|
| 交渉 | 33万円（10時間まで） | 33万円 |
| 調停 | 交渉から移行する場合は追加11万円 | 55万円 |
| 訴訟 | 交渉から移行する場合は追加22万円 | 増額分の8年分に次の割合を適用（最低66万円） 300万円以下：17.6%／300万円超：11%＋19.8万円 |
※借主側（値上げを断る・減額を求める）のご依頼も同じ料金表です。報酬金の「増額分」は「減額分・増額を免れた分」に読み替えます。調停・訴訟は4期日目以降、1期日あたり2.2万円がかかります。印紙代・鑑定費用などの実費は別途です。詳細は不動産の費用ページをご覧ください。初回相談30分無料。
よくあるご質問
法律で決まった上限はありません。税金などの負担の増減、土地建物の価格の変動、近隣の同種物件の家賃と比べて、今の家賃が不相当になったかどうかで判断され、争いになれば裁判所が鑑定などをもとに相当な額を決めます。
いいえ。値上げに応じないこと自体は契約違反ではありません。増額を正当とする裁判が確定するまでは、借主が相当と考える額（通常は従前の家賃）を払えば足り、それを理由に契約を解除されることは通常ありません（借地借家法32条2項）。
請求の通知が相手に届いた時以降の分です。過去にさかのぼって請求することはできません。裁判で増額が認められると、借主は不足分に年1割の利息を付けて支払う必要があり、減額が認められると、貸主は払い過ぎの分に年1割の利息を付けて返す必要があります。
原則としてできません。賃料の増額・減額をめぐる争いは、まず調停を申し立てる必要があります（民事調停法24条の2）。調停は、建物や土地の所在地を管轄する簡易裁判所で行い、まとまらない場合に訴訟へ進みます。
交渉の段階では必須ではありません。調停や訴訟で相当な賃料を争う場合は、不動産鑑定士による鑑定が判断の重要な材料になることが多く、別途費用がかかります。費用と効果を比べて、鑑定を入れるかどうかを一緒に検討します。
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