立ち退き交渉時の内容証明の書き方を文例付きで弁護士が解説

賃貸物件を経営していると、家賃滞納や契約違反など、借主との間でトラブルが発生することは避けられません。そのような状況で、最終的な手段となるのが立ち退き請求です。ただし、立ち退きは法的な手続きを伴うため、慎重に進める必要があります。

本記事では、貸主が立ち退きを求める際に重要な「内容証明」について、書き方から送付後の流れまで、具体的な文例を交えながらわかりやすく解説します。法的な知識がない方でも、内容証明郵便の作成方法や立ち退き交渉の進め方などを理解できるようになります。ぜひ、参考にしてください。

はじめに｜立ち退き要求で内容証明郵便が重要な理由

貸主から借主への立ち退き要求は、借主の生活基盤に深く関わるため、法的なトラブルに発展しやすい問題です。口頭での交渉では「言った、言わない」の水掛け論になりがちですが、内容証明郵便を使えば、貸主の意思を正式に伝えられるので、トラブルを未然に防ぐことができます。

内容証明郵便には、主に以下の2つの重要なメリットがあります。

• 法的な証拠能力：郵便局が「いつ、誰が、どのような内容の文書を、誰に差し出したか」を公的に証明するため、後日裁判になった際にも強力な証拠として機能します。
• 心理的効果：受け取った相手方へ事態の深刻さを認識させ、「法的措置も辞さない」という貸主の強い意思を伝えることで、交渉を促す効果が期待できます。

「通知した」という事実を証明できる

内容証明郵便は、郵便局が以下の内容を公的に証明するサービスです。

• いつ文書が差し出されたか
• 誰が差出人か
• 誰が受取人か
• どのような内容の文書であったか

これは単なる配達記録と異なり、文書の内容が第三者によって公的に記録される点に大きな特徴があります。

口頭や普通郵便による通知では、「言った、言わない」といった水掛け論になりがちですが、内容証明郵便を活用すれば、このようなトラブルを未然に防ぐことができます。

将来、裁判などの法的手続きが必要となった場合、内容証明郵便の記録は貸主の主張を裏付ける重要な証拠として機能します。さらに、「配達証明」サービスを併用すれば、相手がいつ郵便物を受け取ったかまで、郵便局が証明してくれるため、証拠能力はさらに高まります。

賃借人へ交渉を促す心理的プレッシャーになる

内容証明郵便は、郵便局が文書の内容を公的に証明する特殊な郵便物です。そのため、これを受け取った賃借人には「ただ事ではない」という強い印象を与えます。普通郵便とは異なり、貸主が手間と費用をかけてまで送付する行為そのものが、立ち退き要求に対する真剣な意思表示として賃借人に伝わります。

多くの場合、内容証明郵便は裁判などの法的手続きの前段階として利用されます。そのため、受け取った賃借人にとっては、「このまま無視すれば法的な紛争に発展する可能性がある」という無言のプレッシャーとなります。口頭での交渉では事態の深刻さを認識しなかった賃借人も、内容証明郵便を受け取ることで問題の重大性を認識し、話し合いの場に着くきっかけとなることが期待できます。

内容証明郵便による立ち退き要求が適しているケース

立ち退き要求を行う際、内容証明郵便の送付は非常に強力な手段ですが、全てのケースにおいて最初から最適な手段であるとは限りません。まずは口頭での話し合いや普通郵便での通知から始めることが適切な場合もあります。

ただし、以下のような状況においては、内容証明郵便を用いることで、その後の法的手続きを円滑に進めるための重要な証拠を残し、賃借人に対して真摯な対応を促す効果が期待できます。

建物の老朽化など貸主側の都合で立ち退きを求める場合

貸主が自身の都合で立ち退きを求める場合、借地借家法第28条で定められている「正当事由」が必要です。正当事由が認められるかどうかは、賃貸人（貸主）と賃借人（借主）それぞれの建物使用の必要性、これまでの賃貸借契約の経緯、建物の現在の状況などを総合的に考慮して判断されます。

特に建物の老朽化は、正当事由を補強する重要な要素の一つです。例えば、1981年（昭和56年）以前に建てられた旧耐震基準の建物は、震度6強以上の地震で倒壊する危険性があるとされています。このような耐震性の不足や倒壊の危険性は、立ち退き要求の正当性を高める要因となります。

このような貸主都合の立ち退きにおいては、内容証明郵便用が有効です。口頭での通知は、後で「言った、言わない」といったトラブルに発展しがちです。しかし、内容証明郵便を使うことで、以下の点を公的に証明でき、後の交渉や法的手続きにおいて重要な証拠として機能します。

• いつ通知したか
• どのような内容で要求したか

家賃滞納など賃借人の契約違反が理由の場合

家賃滞納は、賃貸借契約において借主が負う最も重要な義務を怠る債務不履行にあたります。これは貸主が契約を解除する正当な理由の一つです。裁判実務では、一般的に「賃料の不払いが合計3ヶ月分に達した時点」で信頼関係が破壊され、契約解除が認められる傾向にあります。ただし、賃借人の態度やこれまでの経緯によっては、2ヶ月分の滞納でも契約解除が有効と判断された裁判例も存在します。

家賃滞納による契約解除の目安について、一般的な裁判実務の傾向は以下の通りです。

滞納期間の目安	契約解除の判断
合計3ヶ月分以上	信頼関係の破壊と判断され、契約解除が認められる傾向が強い
2ヶ月分	賃借人の態度やこれまでの経緯によっては有効と判断される場合がある

このような家賃滞納に対して、内容証明郵便は非常に有効な手段です。滞納家賃の支払いを催告した事実や、「指定された期日までに支払いがない場合は賃貸借契約を解除する」という意思表示をした事実を法的に証明できます。

将来的に明け渡し訴訟へ移行した場合、この内容証明郵便は、貸主が法的手続きを踏んだ決定的な証拠となります。また、家賃滞納だけでなく、無断転貸、ペット禁止物件での飼育、騒音トラブルといった賃貸借契約の違反行為に対しても、口頭や普通郵便での是正勧告で改善が見られない場合の最終通告として、内容証明郵便は有効です。

交渉が進展しない場合

口頭での交渉は「言った・言わない」の水掛け論になりやすく、貸主の本気度が賃借人に伝わりにくいため、問題が軽視されたり、単なるお願いと受け取られたりすることも少なくありません。このような状況では、話し合いが一向に進展せず、いたずらに時間だけが過ぎてしまう可能性があります。

このような状況を打開し、立ち退き要求の内容や通知日を明確な記録として残すには、内容証明郵便が非常に有効な手段です。

法的な形式に則った内容証明を送付することは、貸主の強い意思を示すことになり、「法的措置も辞さない」という心理的プレッシャーを賃借人に与え、交渉のテーブルに着くよう促す効果が期待できます。さらに、もし交渉が決裂し、調停や訴訟といった次の法的ステップへ進むことになった場合でも、正式な通知を行ったという揺るぎない証拠を確保しておくことは、貸主にとって大きなメリットとなるでしょう。

内容証明を送る前に貸主が確認すべき法的知識

立ち退き要求に内容証明郵便を用いることは、法的な証拠を残し、賃借人へ交渉を促す強力な手段です。しかし、この手段を講じる前に、貸主として法的知識を確認しておく必要があります。借地借家法により借主の権利は手厚く保護されているため、単に立ち退きを求めるだけでは認められないケースも少なくありません。

法的要件を満たさない要求は、立ち退きが認められないだけでなく、賃借人との関係を悪化させ、かえってトラブルを深刻化させるリスクがあります。円滑な立ち退き交渉を成功させるためには、以下の3つのポイントを事前に理解しておくことが不可欠です。

• 立ち退き要求に必要な「正当事由」とは何か
• 立ち退き料の支払いは必要か、その相場と判断基準
• 立ち退き通知を行うべき時期

これらの法的知識を正確に把握することで、無用なトラブルを避け、次のステップへ効果的に進めることができます。

立ち退き要求に必要な「正当事由」とは？

貸主が借主に立ち退きを求める場合、借地借家法では「正当事由」の存在が不可欠です。この法律は借主の居住権を強く保護しており、貸主からの一方的な契約更新拒絶や解約申し入れは原則として認められません。正当事由があるかは、借地借家法第28条に基づき、貸主と借主双方の事情を総合的に考慮し判断されます。

具体的には、以下の主要な要素が判断基準となります。

• 貸主・借主双方の建物使用の必要性：貸主が物件を使用したい具体的な事情と、借主が住み続ける必要性の程度を比較します。
• 賃貸借に関する従前の経過：契約期間の長さ、賃料の支払い状況、更新回数など、これまでの両者の関係性が評価対象です。
• 建物の利用状況：借主が契約内容に沿って物件を利用しているか、また空き家状態ではないかなどを確認します。
• 建物の現況：老朽化の程度や耐震性、建て替えの必要性などが判断材料となります。

例えば、建物の倒壊の危険性があるような切迫した状況では正当事由が認められやすい一方、単に賃料を高く設定したいといった貸主の都合だけでは、正当事由として認められる可能性は低いといえるでしょう。

なお、貸主側の事情だけでは正当事由が不十分な場合でも、「立ち退き料」の申し出によってその正当性が補完されることがあります。これは、借主が立ち退きで被る損失を補償する役割を持つためです。

立退料の相場と判断基準

立ち退き料は、法律で支払いが義務付けられているものではなく、「正当事由」を補完する金銭的な要素として機能します。貸主側の都合（建物の老朽化による建て替えや自己使用など）で立ち退きを求める場合は、通常、立ち退き料の支払いが必要となります。一方、家賃滞納や無断転貸といった賃借人の契約違反が理由の場合は、信頼関係の破壊にあたるため、原則として立ち退き料は不要です。

一般的な立ち退き料の相場は、居住用物件の場合で「家賃の6ヶ月分〜12ヶ月分程度」が目安です。しかし、これはあくまで参考値であり、入居期間の長さや家族構成など、賃借人の状況によって金額は変動します。事業用物件（店舗・事務所）の場合は営業補償が含まれるため、居住用よりも高額になる傾向にあり、「家賃の1年〜3年分程度」が目安となります。

立ち退き料の内訳として、以下の費用が考慮されます。

• 引っ越し費用
• 新居契約時の初期費用（敷金、礼金、仲介手数料、保証料など）
• 新旧家賃の差額補填（1〜2年分が目安）
• 移転による逸失利益（事業用の場合）
• 立ち退きに伴う迷惑料や精神的負担への補償

これらの要素を考慮して具体的な金額を算出することで、賃借人の納得を得やすくなるでしょう。

立ち退き通知を行うべき時期

賃貸人が賃借人に立ち退きを求める際、借地借家法では通知すべき時期が明確に定められています。

普通借家契約の場合、契約期間が満了する1年前から6ヶ月前までの間に、契約を更新しない旨を賃借人に対して通知しなければなりません。この期間内に通知を怠ると、契約は自動的に法定更新されます。また、期間内に通知を行った場合でも、実際に契約が終了するのは通知から6ヶ月が経過した後です。期間の定めがない契約の場合は、解約の申し入れから6ヶ月後に契約が終了します。

一方、定期借家契約においても、原則として期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、期間満了によって契約が終了する旨を賃借人に通知する必要があります。この通知が遅れた場合、通知から6ヶ月が経過するまでは、賃貸人は契約終了を賃借人に対抗できません。

これら立ち退き通知に関する、契約の種類ごとの時期と影響をまとめました。

契約の種類	通知時期	通知を怠った場合の影響	契約終了時期（通知後）
普通借家契約（期間の定めあり）	契約期間満了の1年前から6ヶ月前まで	法定更新される	通知から6ヶ月後
普通借家契約（期間の定めなし）	解約の申し入れ	なし	解約申し入れから6ヶ月後
定期借家契約	期間満了の1年前から6ヶ月前まで	通知から6ヶ月が経過するまで契約終了を対抗できない	通知から6ヶ月後（通知遅延の場合）

これらの法的期限を守ることは不可欠ですが、賃借人との円滑な交渉や、賃借人の転居準備期間を十分に考慮し、可能な限り早期に通知を行うことが重要です。早期の通知は、賃借人の生活基盤への配慮を示すことになり、結果としてスムーズな合意形成につながるでしょう。

【状況別】立ち退きを求める内容証明の書き方と文例

ここでは、実際に立ち退きを求める内容証明郵便を作成する際の、具体的な書き方と状況別の文例を詳しくご紹介します。

立ち退きを求める理由は、主に以下の二つのパターンに分けられます。

• 貸主側の都合：建物の老朽化や建て替えが必要な場合など。
• 賃借人側の問題：家賃滞納や契約違反など。

これらの理由に応じて、内容証明郵便に記載すべき内容や表現は大きく異なります。状況に合わない文面では、意図が正確に伝わらなかったり、法的な効力が弱まったりするおそれがあります。

まず、どのようなケースでも共通して記載すべき基本項目について解説します。その後、貸主側の都合による場合と、賃借人側の契約違反による場合、それぞれの具体的な文例を挙げ、作成時の注意点と合わせて詳しく見ていきましょう。

文例1：建物の老朽化による建て替えを通知する場合

建物の老朽化を理由とした立ち退き要求は、貸主側の正当事由として認められやすい典型的な事例の一つです。特に、築年数が長く旧耐震基準（1981年以前）で建てられた物件の場合、耐震診断の結果など客観的な資料を添えることで、その正当性をより強固に裏付けられます。

建物の老朽化に伴う建て替えを理由に、賃貸借契約の更新拒絶（中途解約）と立ち退きを求める内容証明郵便の文例を以下に示します。立ち退き料の提案は、正当事由を補完する重要な要素です。そのため、明確な金額を提示するか、協議の意向を示す文言を盛り込むようにしましょう。

この文例では、建物の老朽化や耐震性の問題を具体的な理由として提示し、立ち退き期限を明記しています。具体的な金額を提示するか、または協議に応じる姿勢を示すことで、賃借人に対して誠実な印象を与え、円満な交渉につなげることが期待できます。

文例2：家賃滞納を理由に契約解除と明け渡しを請求する場合

賃借人が家賃を滞納している場合、これは賃貸借契約における最も重要な義務違反であり、貸主が契約を解除する正当な理由となります。内容証明郵便を送付する際には、単なる立ち退きを「お願い」するのではなく、契約解除権を行使し、物件の明け渡しを「請求」する意思を明確に伝えることが重要です。

この場合の内容証明には、以下の4点を必ず含める必要があります。

必須項目	詳細
滞納している家賃の期間と総額	具体的な滞納状況を明記します。
支払い催告と支払期限	滞納家賃の支払いを促し、具体的な支払期日を設定します。
契約解除の意思表示	期限内に支払いがなかった場合に契約を解除する旨を明確に伝えます。
明け渡し請求	契約解除に伴い、物件の明け渡しを求めます。

法的に有効な解除のためには、「信頼関係破壊の法理」が適用され、一般的には家賃滞納が合計3ヶ月分に達した時点で契約解除が認められる傾向にあります。しかし、賃借人の悪質な態度やこれまでの経緯によっては、2ヶ月分の滞納でも契約解除が有効と判断された裁判例も存在します。また、支払い催告の期限は、原則として1週間から2週間程度の「相当な期間」を設ける必要があります。

以下に、家賃滞納を理由に契約解除と明け渡しを請求する内容証明郵便の文例を示します。

作成時の注意点：脅迫とみなされないための表現

内容証明郵便は、貸主の強い意思を相手に伝える効果がありますが、その表現には細心の注意が必要です。感情的な言葉遣いや高圧的な態度で作成すると、かえって貸主が不利な立場に陥るリスクがあります。常に冷静かつ丁寧な文体を心がけることが重要です。

仮に、文面が脅迫や強要と受け取られた場合、貸主は脅迫罪（刑法第222条）や強要罪（同法第223条）とに問われる可能性があります。それぞれの罪の法定刑は以下のとおりです。

罪名	法定刑
脅迫罪	2年以下の拘禁刑または30万円以下の罰金刑
強要罪	3年以下の拘禁刑

「直ちに退去しろ」「支払いがなければ鍵を交換する」といった、賃借人の権利を侵害するような違法な自力救済を匂わせる文言や命令口調は避けてください。要求の意思は明確にしつつも、以下のような丁寧な言葉遣いに言い換えましょう。

• 「〇月〇日までにご退去いただけますようお願い申し上げます」
• 「万一、上記期限までにご対応いただけない場合、不本意ながら法的手続きへ移行せざるを得ません」

さらに、「本件につきましてご協議を希望される場合は、本書面到着後〇日以内にご連絡ください」といった交渉の余地を残す一文を加えることで、一方的な通告ではなく、話し合いによる円満な解決を目指す姿勢を示し、無用な対立を避ける効果も期待できます。

内容証明郵便の作成から送付までの具体的な手順

内容証明郵便は、法的な効力を持つ重要な書面です。作成から送付までの流れを理解し、適切に進めましょう。

まず、内容証明郵便を作成する際は、相手方送付用、差出人保管用、郵便局保管用の計3通の文書を準備します。文書の書式には以下の細かな規定があります。

• 文字数制限：縦書きは「1行20字以内、1枚26行以内」、横書きは「1行20字以内・1枚26行以内」「1行26字以内・1枚20行以内」「1行13字以内・1枚40行以内」のいずれか
• 使用可能な文字：ひらがな、カタカナ、漢字、数字、記号が使用できます。英字は固有名詞に限り使用可能です。
• 図表：使用できません。
• 複数枚の場合：複数枚にわたる場合はホッチキスで綴じた上で、綴じ目に契印を押してください。

郵便局での手続きには、作成した文書3通に加え、差出人と受取人の住所氏名を記載した封筒、印鑑、郵便料金を持参します。内容証明郵便は、全国の集配郵便局または指定された郵便局で送付できます。

内容証明郵便の送付にかかる費用は以下の通りです。

項目	料金（目安）	備考
基本料金	110円	定形郵便物（50g以内）
一般書留料	480円
内容証明料	480円から	文書の枚数により変動
配達証明料	350円
合計（文書1枚、配達証明付き）	1,420円程度

内容証明郵便を郵便局の窓口で送付する際は、事前に以下ものを準備してください。

• 文書（謄本）3通：受取人へ送付する「内容文書」1通、差出人が保管する「謄本」1通、郵便局が保管する「謄本」1通。すべて同じ内容で作成する必要があります。文書が複数枚にわたる場合は、ホッチキスで綴じた上で、綴じ目に差出人の契印（割印）を押してください。封筒：受取人と差出人の住所・氏名を正確に記載した封筒を準備します。郵便局で内容を確認するため、封をせずに持参してください。
• 差出人の印鑑：個人の場合は認印を、法人の場合は代表者印を持参します。法律上、文書への捺印は義務ではありませんが、本人の意思表示として押印することが一般的です。また、文書の訂正時にも必要となります。
• 送付にかかる費用：内容証明郵便の料金は、基本料金に加え、一般書留料、内容証明料、配達証明料がかかります。

立ち退き交渉の問題は難波みなみ法律事務所へ

曖昧な内容で立退き交渉を進めてしまうと、貸主側の意向が適切に伝達されなかったり、貸主側の本気度が伝わなかったりするなど、かえって立ち退き交渉を停滞させてしまいます。そのため、立退き交渉を本格的に進めていくにあたっては、内容証明郵便を用いて適切に借主側に立退きの意思表示を伝えていきましょう。

ただ、借主との立ち退き交渉には時に多大な時間と労力を要することもあります。借主との感情的な対立を理由に交渉をこじらせてしまうことも珍しくありません。これにより、一層事案を複雑化させ長期化を引き起こすこともあります。そこで、立退き交渉を進めるにあたっては、事前に専門家である弁護士に相談することを推奨します。

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