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【弁護士解説】賃料増額をさせるためには?賃料増額請求について解説します

価格高騰

賃貸借契約で問題となりやすい賃料増額。

賃貸借契約を結んでから現在まで、賃料の改定を行うことなく地代や家賃を据え置いたままとなっていませんか?

このような状況を改善するために、地代や家賃を相場の賃料額まで引き上げたいと考えて、賃料増額のご相談を頂く機会が多くあります。

しかし、賃料を相場の賃料額まで引き上げることはなかなか難しいことが多いです。

今回は、賃料増額請求の仕組みについて解説していきたいと思います。

賃料増額請求とは?

借地借家法で認められている

借地借家法という法律に賃料増額請求に関する定めが設けられています。

土地を賃貸する借地と家屋を賃貸する借家のいずれについても、賃料増額請求の規定が定められています。

以下の条文は借家に関する規定となります。

第32条

1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

借地もこれと同じ趣旨の条文が定められています。

長文の条文のため読み解くのは容易ではありません。

簡単に言えば、①事情の変動により、②今の賃料が相当ではなくなれば、賃料の増額請求することが書かれています。

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賃料増額請求が認められる理由は?

なぜ、賃料増額請求が法律上認められているのでしょうか。

土地や家屋を貸し出す賃貸借契約は、売買契約のように一回の取引では終わりません。

賃貸借契約の契約手続は一回ですが、その後、貸主は借主に対して、賃貸不動産を使用させ続け、借主は貸主に対して、賃料を毎月払い続けます。

その上、賃貸借契約では、契約期間が到来しても、契約は原則として更新されます。

このように、賃貸借契約では契約期間が長期にわたることが想定されます。

長く続く契約期間中に、固定資産税等の税金や賃料相場が高くなり、据え置かれた賃料を維持することが不相当となることがあります。

このような場合にまで、合意した賃料額に縛られるとなると、当事者間の公平に反するため、賃料増額という制度が認められています。

賃料増額が認められる場合とは?

事情の変更

賃料増額請求は、賃料の合意をしてから現在までの間に、今の賃料を増額しなければ不公平となるような事情の変更が生じたことが必要です(①)。

ただ、事情が変わったとしても、現在の賃料が適正な賃料額と大差がないのであれば、賃料を増額させる必要はありません。

そこで、現在の賃料が適正な賃料と比べて不相当であることが必要となります(②)。

一定程度の期間が経過していること

条文上は明確に定められていないですが、解釈上、賃料の合意をした時点から一定期間が経過していることが必要です。

期間がほとんど経過していなければ、賃料を増額させる必要のある事情の変更は生じにくいと通常は考えられるからです。

ただ、どの程度の期間の経過が必要となるかは、ケースバイケースです。

たとえ最終の合意時点から、それほど時間が経過していなかったとしても、経済情勢の急激な変動により、今の賃料が不相当となれば賃料の増額は可能となります。

①事情が変わったこと

いつの時点から?判断の基準時

賃料増額の要件の一つが事情の変更です。

この事情の変更とは、いつから・いつまでの事情の変更を指すのか。

現在の賃料を合意した直近の合意時点が始点となり、賃料増額請求をした時点が終点となります。

この始点と終点の2時点を比較して、賃料を増額させる必要のある事情の変更が生じているのかを判断します。

賃料を据え置いた場合

では、賃料を変更せずに据え置いた場合、この場合でも直近の合意といえるのでしょうか?

例えば、平成31年4月1日、契約期間を2年とする賃貸借契約を締結しました。

令和3年3月末日、賃料を変えることなく据え置いた上で契約を更新する合意書を作った場合です。

この場合、契約当初の賃料は変わっていないとしても、更新時に賃料を据え置くという合意をしている場合には、貸主と借主が合意をした以上は直近の合意時点になると考えられています。

どのような事情の変更か?

借地借家法には、事情の変更として

❶土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減

❷土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動

❸近傍同種の建物の借賃に比較

が列挙されています。

しかし、これらは事情変更の例示とされています。

つまり、❹これ以外の事情変更であっても、これによって今の賃料が不相当になれば、賃料を増額させる事情変更になります。

❶土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減

土地または建物に対する租税その他の負担の増減とは、不動産の維持や管理に必要となる必要諸経費が増加・減額することをいいます。

必要諸経費としては、固定資産税・都市計画税等の公租公課、損害保険料、維持修繕費が代表的です。

これら必要諸経費が、賃料の合意をした直近合意時点と比べて増額したことで、貸主の負担が大きくなり、今の賃料を維持することが不公平となれば、賃料増額が認められます。

❷ 土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動

対象不動産の時価額が増減した場合です。

そもそも、賃料は、土地や建物の価格に対して、その不動産に対して期待される利益の割合(期待利回り)を掛けることで算出されます。

そのため、対象不動産の時価額は賃料額の決定を左右させるものといえます。

よって、土地や建物の時価額の変動は、賃料を増額させる事情の変更となります。

「その他の経済事情の変動」とは、土地建物の価格の高騰以外の経済情勢の変動を指します。

物価指数や国民所得等の指標を参考に経済情勢の変動が判断されます。

❸近傍同種の建物の借賃と比較

近傍同種の建物の借賃と比較とは、近隣地域や類似地域における類似の物件の賃貸事例の賃料を比較する場合をいいます。

ただ、比較対象となる賃貸事例は、どんな事例でも構わないという訳ではありません。

賃貸の形式、面積、契約期間、一時金の授受などの契約内容が類似していることが必要となります。

❹これ以外の事情の変更

賃貸人と賃借人が、賃料の金額を決める要素とした事情その他諸般の事情も賃料増額の事情変更となります。

例えば、親族関係などの特殊な関係により賃料が低めに設定していたが、借主の変更によってそのような特殊な関係がなくなったような事情も考慮されます。

今の賃料が相当ではなくなったこと

事情の変化によって、現行賃料が適正賃料よりも低くなり相当ではなくなったことが必要です。

現行賃料と適正賃料との間に差があったとしても、その差がごく僅かである場合には不相当とまではいえないと判断される可能性があります。

増額される賃料の金額は?

新規賃料と継続賃料

事情の変更により今の賃料(現行賃料)が相当ではなくなった場合、現行賃料を適正な賃料額まで増額させることができます。

ただ、この適正賃料は、新たに今貸し出した場合における相場賃料(新規賃料)とは異なります。

賃料増額における適正賃料の場合、既に貸主と借主は契約関係にあり、今の賃料が維持されるという借主の期待もあります。

そのため、賃料増額における適正賃料は、現行の賃料をベースとして、現在までの事情の変更を踏まえて算出される賃料(継続賃料)を指します。

適正賃料

適正賃料を計算方法には、いくつかあります。

家賃の適正賃料の計算方法としては、以下のものが代表的です。

①利回り法(積算法)

②賃貸事例比較法

③スライド法

④差額配分法

これらのうち一つの方法のみを使うわけではありません。

複数の方法により試算された額を総合的に考慮して適正賃料を算出します。

利回り法

建物とその敷地価格に利回りを掛けて純賃料を計算します。

これに税金や維持管理費、減価償却費等の必要諸経費を加算して賃料額を算出します。

建物と敷地価格が1000万円で、利回りが8%の場合、1000万円×8%プラス必要経費により賃料額が導き出されます。

賃貸事例比較法

近隣の同種同等の賃貸事例における家賃相場と現行賃料を比較して、個別の事情を理由として補正修正を行うことで賃料額を計算する方法です。

スライド法

現行賃料を基準に、その後の経済変動の指数(消費者物価指数、国民総生産、地価公示)を掛けて算出される金額に、賃料の改定時点の必要経費を加えて算出する方法です。

差額配分法

対象不動産の新規賃料を計算します。

その新規賃料と現行の賃料との間の差額について、契約の内容、契約締結の経緯、現在までの経過期間等を踏まえて、賃貸人が得るべき金額を現行賃料に加算して算出する方法です。

賃料増額のための手続

賃料増額の書面を送付する

賃料増額請求は、相手方に対する意思表示によって行われます。

この意思表示は、口頭による方法でも構いません。

しかし、口頭による場合、事後的に賃料増額の意思表示をしたことの証明が難しくなります。

そのため、賃料増額の意思表示は、書面による方法、特に、内容証明郵便付きの通知書を送付する方法で行うことが一般的です。

当事者の協議

賃料増額の意思表示をした後、貸主と借主の間で、賃料増額の話し合いを行います。

当事者の協議により増額した賃料額を合意できれば問題はありません。

しかし、多くの事案では、賃料増額に対する借主の反発が強いため、当事者の合意が成立しないことが多いでしょう。

賃料不払いにはならない

借主は、貸主による賃料増額に同意しないとしても、賃料増額の裁判が確定するまでは、借主自身が相当と考える賃料(通常は現行の賃料額)を支払えば足ります。

たとえ将来賃料が増額されたとしても、賃料不払いによる契約違反の責任を問われることは原則ありません。

仮に、貸主が借主が提供する賃料を受け取らないとしても、借主は法務局に供託すれば、賃料不払いにはなりません。 

ただ、裁判により賃料が増額すれば、支払ってきた賃料との差額に年1割の割合による利息を払わなければなりません。

調停手続を先行させる

当事者による協議が進まない場合には、裁判手続を行わざるを得ません。

しかし、いきなり賃料増額を求める訴訟を提起することはできません。

まずは、賃料増額の調停の申立てをしなければなりません。

調停手続では、裁判所の調停委員を通じて、当事者間の話し合いを進めていきます。

調停手続においても、協議が整わなければ、訴訟手続へ移行させることになります。

訴訟手続

調停が不成立に終わった場合には、貸主は借主を被告とする、賃料増額を求める訴訟を提起することになります。

訴訟手続では、貸主と借主は、適正賃料額に関する主張をした上で、これを裏付ける立証活動を行います。

立証活動では、不動産鑑定士が作成する鑑定意見書を提出することで、当事者自身が考える適正賃料額を根拠付ける必要があります。

多くの事案では、裁判所が選定した不動産鑑定士による公的鑑定を実施した上で、裁判官は適正な賃料額の認定を行います。

和解協議を行う

全ての事案において、裁判所による判決がなされるわけではありません。

判決手続前に、裁判所の仲裁による和解手続を行うことがほとんどです。

和解協議を経てもなお、賃料額の調整ができない場合に初めて、判決手続に移行することになります。

弁護士に相談しよう

賃料増額には、賃料算定の特殊な知識が必要となります。

不動産鑑定士との適切な連携も必要となります。

その上、当事者間の協議が奏功しなければ、調停や訴訟といった裁判手続を行わなければなりません。

いずれについても専門的な知識と経験を必要とします。

賃料増額についてお悩みであれば、弁護士に相談しましょう。

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