賃貸契約においては、家賃の滞納や物件の不適切な使用などを理由に、貸主と借主の法的な争いに発展するケースも少なくありません。しかし、契約違反の内容を問わず借主の契約違反があれば、常に賃貸借契約を解除できてしまうと、借主の地位が非常に不安定になってしまいます。
本記事では、契約解除の判断基準となる「信頼関係破壊の法理」について、貸主が知っておくべきポイントを解説します。具体的な判例を基に、どのような場合に契約解除が認められるのか、その要件や注意点をわかりやすくご紹介します。
まずはおさえたい「信頼関係破壊の法理」の基本

賃貸借契約において、賃借人が家賃滞納や用法違反といった契約違反を犯した場合でも、貸主が直ちに契約を解除できるわけではありません。
以下では、不動産オーナーが安定した賃貸経営を行う上で理解するべき信頼関係破壊の法理の基本的な内容とその背景について詳しく解説します。
信頼関係破壊の法理とは?契約解除を左右させる重要な考え方
賃貸借契約は、賃貸人と賃借人との間に長期にわたる継続的な関係を築くものです。売買契約のような一回きりの契約関係とは明らかに異なります。そのため、賃貸借契約において、当事者間の信頼関係が著しく損なわれ、もはや契約の継続が困難であると判断される場合に限り、契約解除が認められる、という考え方が信頼関係破壊の法理です。
そのため、賃貸借契約に関するトラブルにおいては、単に契約違反の有無だけでなく、「当事者間の信頼関係が破壊されたと評価できるか」という視点が、契約解除の可否を判断する上で最も重要な基準となります。
なぜ信頼関係破壊の法理が必要?
賃貸借契約は、単なる財産の貸し借りにとどまらず、借り手(賃借人)にとって生活や事業活動の重要な基盤となる特徴を持っています。つまり、住居であれば居住の場、店舗やオフィスであれば事業の拠点となるため、その契約が解除されることは、賃借人の生活や経済活動に大きな影響を及ぼしかねません。
もし、家賃の支払いがうっかり1日遅れたり、軽微な騒音問題が発生したりといった形式的な契約違反があっただけで、直ちに契約解除が認められてしまうと、賃借人は住まいや事業拠点を失うことになりかねません。
そこで、賃貸借契約の解除の可否を判断する上で「信頼関係破壊の法理」が確立されました。この考え方は、軽微な契約違反による安易な契約解除を制限し、賃借人の居住や事業の安定を保護することを目的としており、同時に、貸主の権利行使とのバランスを図る重要な役割を担っています。


【ケース別】賃貸借契約で信頼関係の破壊が問題となる具体例
賃貸借契約におけるトラブルは多岐にわたりますが、その中でも「信頼関係破壊の法理」が争点となる具体的なケースは以下の通りです。
- 賃料の継続的な滞納
- 貸主に無断での又貸し(転貸)や賃借権の譲渡
- 契約で定められた目的とは異なる方法での物件使用(用法違反)
- 騒音やゴミ問題といった近隣住民への迷惑行為
これらの行為は、賃貸借契約における契約違反となり得ますが、どのような事情があれば信頼関係が破壊されたといえるかを解説していきます。
ケース1:賃料の滞納・不払い
賃料の支払いは、賃借人の最も基本的な義務であり、その不履行は賃貸人と賃借人との信頼関係を根本から揺るがす典型的な例です。そのため、家賃の滞納が継続する場合、信頼関係の破壊が認められ、契約解除につながる可能性が高まります。
一般的に、家賃の滞納が「3ヶ月分以上」に及ぶと、信頼関係が破壊されたと判断されやすい一つの目安とされています。しかし、これは絶対的な基準ではありません。裁判所が契約解除の可否を判断する際には、滞納期間や金額だけでなく、様々な事情が総合的に考慮されます。考慮される主な事情は以下のとおりです。
- 滞納が常習的であったか
- 賃料を支払う意思や能力が借主にあったか
- 貸主からの催告に対して借主が誠実に対応したか
実際に、数ヶ月程度の滞納であっても、貸主が再三支払いを催告したにもかかわらず、賃借人が滞納を解消せずに遅滞し続けた場合など、借主の不誠実な態度が認められたケースでは、信頼関係の破壊が認定され、契約解除が有効とされた判例も存在します。一方で、賃借人にやむを得ない事情があり、その後に誠実な対応が見られた場合には、たとえ3ヶ月以上の賃料の不払いが存在しても契約の解除が否定されることもあります。
東京高等裁判所平成8年11月26日では、借地権価格が約一億四六八五万円であるところ、家賃滞納は4か月分であり合計72万円に留まっていること、本件賃料借契約の従前の経過、借地権の価格等を総合してみれば、賃貸借契約における信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があるとして解除を認めませんでした。
東京地方裁判所平成24年10月3日では、2か月の賃料滞納があっても、賃借人において遅延状態の解消のため一定の努力がされていること、賃料や敷金の不払いについて賃借人に酌むべき事情があること、解除が認められると初期費用の回収もままならなくなることが予想され、本件建物の原状回復費用も相当額を要することとなって、被告が受ける損害は相当大きいことを考慮し、信頼関係が破壊されていないとして催告解除が認められないとしました。
東京地方裁判所平成19年6月27日判決では、賃借人は1年分以上の賃料を滞納したものの、滞納状態を賃料1か月分に満たないまで改善した後、滞納を解消したものであるから、本件契約解除の意思表示がされた時点では、当事者間の信頼関係を破壊するに至らない程度にまで回復させていたとして、解除権の行使を否定しました。
ケース2:無断での又貸し(転貸)や権利の譲渡
賃貸借契約において、借主が貸主の承諾を得ずに物件を第三者に又貸し(転貸)したり、賃借権を譲渡したりする行為は、民法第612条に基づき制限されています。
これは、貸主が想定しない人物による使用収益は、当事者間の信頼関係に基づく契約関係を破壊する重大な違反とみなされるためです。つまり、無断転貸や無断譲渡は、賃貸人に対する強い背信性を持つ行為と判断されることが多くあります。
ただ、形式的には無断転貸や譲渡にあたるものの、「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」があるとして契約解除が認められなかった判例も存在します。例えば、借主が一時的に親族を物件に住まわせたケースや、個人事業主が法人成りした際に賃借権を法人に引き継いだケースなど、実質的に貸主の利益を害する度合いが低いと言える場合には、契約の解除は認められない可能性があります。
東京地判平成15年12月8日では、Aは本件建物で「△△△」という名称で飲食店を営んでいたこと、賃借人はAから毎月一定額の賃料を受領していただけであったことから営業の実質的主体はAであったとして、無断転貸であることを理由に解除を認めました。
東京地判平成15年9月26日では、賃借人が第三者との間で雇用契約の名称の契約をしているものの、第三者に対して指揮命令している形跡が全くないこと、損益が第三者に帰属する契約となっていることから、無断転貸であることを理由とする解除を認めました。
ケース3:契約内容と異なる目的での物件使用(用法違反)
賃貸借契約書で定められた使用目的とは異なる方法で物件を使用する行為は、「用法違反」または「目的外使用」に該当します。具体的には、居住用物件を事務所として利用することや、ペット不可の物件で無断でペットを飼育することなどが挙げられます。また、飲食店や風俗店など特定の業種での利用を想定していない物件を、無許可で転用する行為もこれに含まれます。
このような用法違反は、建物の損耗を早めるだけでなく、排気、騒音、臭気などにより他の入居者や近隣住民とのトラブルに発展するリスクを生じさせます。貸主にとっては、契約当初の前提を大きく覆す行為であり、信頼関係を著しく損なう原因となり得ます。
過去の判例では、用法違反の悪質性や是正勧告に対する賃借人の態度が重視されます。
東京地方裁判所平成3年7月9日では、スポーツ用品店等を使用目的としながら、便所の移設、ガスの配管の実施等、建物の構造に悪影響を及ぼし兼ねない工事をした上、風営法の許可を得ることもなくクラブの開店にまで至ったことから、信頼関係の破壊を理由とする解除を認めました。
東京地方裁判所昭和60年1月30日では、麻雀屋の営業のみに使用する目的で賃貸された店舗について、賃借人が全面的に改装しゲームセンター営業に転向するなどしたことは、賃貸人に対する背信的行為であるといわなければならず、既に回復し難いほど、信頼関係が破壊されているものと判断せざるを得ないとして、解除を認めました。
ケース4:騒音やゴミ問題などの迷惑行為
騒音、悪臭、ゴミ屋敷化といった迷惑行為は、他の入居者や近隣住民とのトラブルに発展し、当事者間の信頼関係を毀損するものです。
信頼関係が破壊されたと判断されるには、以下の点が重要な判断材料となります。
- 迷惑行為が一度きりではなく、継続的かつ反復的に行われること。
- 貸主からの注意や警告を無視する態度が見られること。
例えば、再三の注意にもかかわらず夜中に大音量の音楽を流し続けたり、共用部にゴミを放置し続け、衛生環境を著しく悪化させたりするケースでは、契約解除が認められる可能性があります。
ただし、単に不潔な状態であるだけでは直ちに解除事由とはなりません。再三の注意を無視して放置し、建物や設備に損傷を与えるなど、悪質かつ重大な場合に限定されるでしょう。
このような迷惑行為については、主観的な主張に留まることが多く、それがために信頼関係の破壊の立証に至らないことも珍しくありません。そこで。他の入居者からの苦情の日時や内容を客観的に記録し、当事者に対し書面(内容証明郵便など)で改善を要求することが不可欠です。騒音問題においては、録音や適正な方法による測定など、客観的な証拠の収集も、立証のために重要です。
東京地方裁判所平成10年5月12日では、隣室から発生する騒音は社会生活上の受忍限度を超える程度のものではなかったにもかかわらず、住人に対し、何回も、執拗に、音がうるさいなどと文句を言い、壁を叩いたり大声で怒鳴ったりするなどの嫌がらせ行為を続け、住人が隣室からの退去を余儀なくさせるに至ったものであるから、賃借人の各行為は、禁止事項とされている近隣の迷惑行為に該当し、また、解除事由とされている共同生活上の秩序を乱す行為に該当するとして、契約の解除を認めました。
東京地方裁判所平成15年8月26日では、賃借人は、漏水防止の工事のための入室を拒否した行為は非常識・不誠実であること、電気代を支払っていないものの、支払いの催告をした事実も認められず、金額も少額であることから、当事者の信頼関係が破壊されたと認めることは疑問であるとして、契約の解除を認めませんでした。
裁判所はどこを見る?信頼関係破壊が認められる判断基準
裁判所が信頼関係破壊を認める上で特に注視する具体的な判断基準について、項目ごとに詳しく解説していきます。
違反行為の悪質性・重大性はどの程度か
裁判所が賃借人の契約違反の悪質性や重大性を判断する際は、契約違反の事実だけでなく、信頼関係をどれほど損ねたかを総合的に評価します。
裁判所が悪質性・重大性を判断する上で特に重視する要素は以下の通りです。
- 違反行為の期間、回数、頻度:賃料滞納は「3ヶ月分以上」が一つの目安とされますが、少額であっても繰り返し遅延したり、再三の催告を無視したりした場合は、悪質性が高いと判断される可能性があります。迷惑行為であれば、その常習性や継続性が重視されます。
- 貸主や他の入居者に与えた実害の大きさ:他の入居者からの苦情や退去、建物の損害、物件の評判や資産価値の毀損なども考慮されます。
- 賃借人の行為の故意性の有無:行為が意図的であったか、あるいは過失によるものかという点も、悪質性を判断する上で重要な要素です。悪意や背信性があると判断される場合、信頼関係の破壊が認められやすい傾向にあります。
貸主からの是正要求にどう対応したか
裁判所が信頼関係の破壊があったかどうかを判断する際、貸主からの是正の求めや注意に対する借主の対応がどのようなものであったかは、極めて重要な要素となります。これは、賃借人に関係を改善しようとする意思があるかどうかの判断要素となるためです。
もし賃借人が是正要求に誠実に応じ、例えばすぐに謝罪して具体的な対応策を示し、それを実行するといった態度が見られれば、信頼関係の破壊は認められにくい傾向にあります。一時的な契約違反であったとしても、その後の対応が良好であれば、関係修復の余地があると判断されることも少なくありません。
一方で、是正要求を無視したり、口頭での約束のみで改善が見られなかったり、あるいは反抗的な態度を取ったりした場合は、信頼関係を破壊する行為と判断されやすくなります。例えば、度重なる賃料滞納に対し、賃貸人が再三支払いを催告したにもかかわらず、賃借人が賃料の一部しか支払わず、滞納し続けたケースでは、契約解除が認められています。また、騒音などの迷惑行為においても、注意や警告に従わない態度が信頼関係破壊の判断材料となることがあります。このように、賃借人の対応姿勢は、判例においても契約解除を正当化する決定的な要因となることが多く見られます。
解除による賃借人の不利益の有無や程度
賃借人に債務不履行があっても、契約の解除によって賃借人側に大きな不利益が生じる場合には、信頼関係の破壊が認められない可能性があります。
例えば、賃借人が賃貸物件で事業を営んでおり、その事業の収益が生活の基盤となっているため、賃貸借契約が解除されると、既存顧客失ったり、初期投資を十分に回収できていない中で移転を余儀なくされるなど、賃借人に大きな不利益が生じるような場合には、債務不履行の内容や程度と比較して信頼関係が破壊されるにまで至っていないと判断されることがあります。
他方で、賃借人が長年にわたり賃貸物件を利用していない場合や代替物件が多く存在している場合には、賃借人の不利益の程度は軽微であるとして、信頼関係の破壊が認められる可能性があります。
これまでの当事者間の関係性は良好だったか
裁判所が信頼関係の破壊を判断する際、問題となった違反行為だけでなく、これまでの賃貸人と賃借人双方の関係性も判断材料とされます。
例えば、これまで賃料支払いの遅延が一度もなく、貸主からの連絡にも常に誠実に対応してきたなど、良好な関係が長く継続していた場合、一度の軽微な違反行為があったとしても、「信頼関係の破壊には至らない」と判断される傾向があります。
一方で、過去に軽微なトラブルを繰り返し、その都度貸主からの注意を無視したり、コミュニケーションが円滑でなかったりした背景がある場合、今回の違反行為が決定的に信頼関係を破壊したと判断されやすくなるでしょう。
したがって、貸主は普段から借主とのコミュニケーション履歴を記録しておくことが重要です。注意喚起の書面、電子メールでのやり取り、苦情の記録やクレーム管理など、客観的な証拠を積み重ねておくことが、万が一の契約解除時に有利な判断を導く鍵となります。
貸主・オーナーができるトラブル予防と発生後の対応策
賃貸借契約におけるトラブルは、賃料滞納、用法違反、迷惑行為など多岐にわたり、貸主にとって悩みの種となることも少なくありません。
以下では、貸主・オーナーが実践できる具体的なトラブル予防策に加え、万が一問題が発生した場合の正しい対応について、実務的な観点から詳しく解説します。
契約書に記載すべき禁止事項と特約のポイント
賃貸借契約におけるトラブルを未然に防ぐためには、契約書の内容をより具体的に規定することが重要です。例えば、賃貸物件の用法を曖昧に定めるのではなく、具体的に使用目的に沿って定めることが望ましいです。
キャバクラやラウンジとして利用するのであれば、単に飲食店と定めるのではなく、キャバクラやラウンジと具体的に定めておきます。また、ペットの飼育を禁止する場合にも、明確にペット禁止の文言を規定しておくべきです。
また、借主の家賃滞納を予防するため、滞納家賃の遅延損害金を年利14.6%に設定するなどして、法定比率の3%よりも高い割合で合意をすることも検討します。
さらには、家賃滞納◯か月があれば無催告解除できる、あるいは、用法違反がある場合には無催告解除できるといった無催告解除の特約を設けておくことで、借主の契約不履行を回避できる可能性があります。これらの無催告解除があれば常に無催告解除が認められるわけではありませんが、このような特約を定めておくことで、借主に対する心理的な圧力となります。
問題発生時に記録・保管しておくべき証拠とは
賃貸トラブルに直面した場合、その後の交渉や法的手続きを有利に進めるためには、客観的な証拠を記録し、保管することが極めて重要です。これにより、「言った言わない」といった水掛け論を防ぎ、賃借人との信頼関係が破壊された事実を具体的に立証できるため、あらかじめ証拠を収集しておきましょう。
トラブルの類型に応じて、収集すべき証拠は多岐にわたります。以下に主なトラブル類型と、それぞれで不可欠となる証拠の具体例をまとめます。
証拠を記録する際は、「いつ、どこで、誰が、何をしたか」を客観的な事実として具体的に記述し、感情的な表現は避けましょう。トラブルの経緯や貸主側の対応の正当性を一貫して主張するためには、収集した証拠を時系列で整理しておくことが有効です。早期からの証拠収集が、スムーズな問題解決への鍵となります。
トラブル類型 | 収集すべき主な証拠 |
賃料滞納 | 督促状の記録、内容証明郵便の控え |
無断多人数居住や用法違反 | 現地調査による状況確認、写真・動画、他の入居者からの苦情、郵便受けの状況、出入りの頻度など |
騒音問題などの迷惑行為 | 具体的な日時を記録したメモ、音声レコーダーによる録音、他の入居者からの証言 |
契約解除を検討する際の正しい手順
賃貸借契約において賃借人による契約違反があったとしても、法的な手続きを踏む必要があります。
まずは、内容証明郵便などを利用し、違反行為の是正や滞納賃料の支払いを求める「催告」を行うのが第一歩です。この催告では、賃借人に対して1〜2週間程度の相当な期間を定めて、是正や支払いを促します。内容証明郵便で催告を行うことで、送付した事実と内容が郵便局により証明され、後のトラブルにおける有効な証拠となります。
催告期間内に賃借人からの是正や支払いがない場合、貸主は契約解除の意思表示を行います。通常は、最初の内容証明郵便の通知書内に解除の意思表示を記載しておきます。例えば、1週間以内に滞納賃料を弁済しない場合には、賃貸借契約を解除すると明記します。
解除通知後も賃借人が物件から任意に退去しない場合は、建物明渡請求訴訟を経て強制執行という法的手続きに進むことになります。貸主が自ら鍵を交換したり、荷物を運び出したりする「自力救済」は違法行為にあたるため、絶対に行わないよう注意が必要です。
賃貸借契約の問題は難波みなみ法律事務所へ

本記事では、賃貸借契約の解除を巡る重要な考え方である「信頼関係破壊の法理」について、その基本概念から具体的なケース、裁判所の判断基準を詳しく解説しました。
賃貸借契約は単なる物の貸し借りにとどまらず、貸主と借主の間に長期的な信頼関係が構築されることが前提となります。そのため、たとえ契約違反があったとしても、その行為が当事者間の信頼関係を著しく損なうとまではいえない場合には、直ちに契約解除が認められるわけではありません。
安定した賃貸経営を続けるためには、トラブルを未然に防ぐための予防策と、万が一問題が発生した際の適切な対応策の両面からアプローチすることが不可欠です。
賃貸トラブルの対応にお困りであれば、専門家である弁護士に相談の上、委任することを検討しましょう。
当事務所では初回相談30分を無料で実施しています。面談方法は、ご来所、zoom等、お電話による方法でお受けしています。お気軽にご相談ください。
対応地域は、大阪難波(なんば)、大阪市、大阪府全域、奈良県、和歌山県、その他関西エリアとなっています。