定期借家契約と普通借家契約の違いを徹底比較！メリットと使い分け方を弁護士が解説

賃貸経営をしていると「定期借家契約」というワードを目にすることがあるかもしれません。これは一般的な「普通借家契約」とは異なり、契約期間が満了すると更新ができないなどの違いがありますが、契約手続きが特殊であるため注意が必要です。

この記事では、定期借家と普通借家の違いを徹底的に比較し、メリット・デメリットを詳しく解説します。

「定期借家」と「普通借家」の基礎知識

建物賃貸借契約には、主に「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類が存在します。これら二つの契約の最も本質的な違いは、契約期間満了後の「更新」に関する考え方にあります。以下では、定期借家と普通借家の基本的な事項を解説します。

「定期借家契約」とは

定期借家契約とは、あらかじめ定めた契約期間の満了をもって、更新されることなく契約が終了する賃貸借契約を指します。

この制度は、借地借家法第38条に定められており、一般的な賃貸借契約である普通借家契約とは異なり、期間が満了すれば契約は終了します。オーナーが将来的に物件の自己使用や売却を計画している場合、または一定期間だけ賃貸に出したい場合に活用しやすい契約形態といえるでしょう。

契約期間が終了しても、貸主と借主の双方が合意すれば、新たに「再契約」を結ぶことは可能です。しかし、これは自動的な更新ではなく、あくまでも新しい賃貸借契約を締結し直すことになります。定期借家契約を有効に成立させるためには、単に契約書を交わすだけでなく、定期借家であることを記載した契約書とは別に「更新がなく、期間満了により契約が終了する」旨を説明した書面を事前に借主へ交付し、その内容を説明する義務があります（借地借家法38条2項）。この手続きを怠ると、定期借家契約として成立せず、普通借家契約と見なされてしまうリスクがあるため、細心の注意が必要です。

「普通借家契約」とは

賃貸借契約で最も広く利用されているのが、この普通借家契約です。借地借家法が適用されるこの契約形態は、契約の更新を前提としている点が大きな特徴と言えます。契約期間が満了しても、借主が引き続き住むことを希望する限り、原則として契約は自動更新されます。

貸主側から契約の更新を拒否したり、契約期間の途中で解約を申し入れたりすることは容易ではありません。借地借家法第28条に定められた「正当事由」がなければ、更新拒否や解約は認められないためです。

しかし、借地借家法で定められた正当事由が認められるためのハードルは高く、場合によっては立退料の支払いが必要となることも珍しくありません。

定期借家契約と普通借家契約の違い

定期借家契約と普通借家契約には、いくつかの違いがあります。これらの違いを分かりやすく比較できるよう、以下の表にまとめました。

項目	定期借家契約	普通借家契約
契約期間の設定	制限なし	1年以上
契約更新の可否と手続き	更新なし（再契約は可能）	借主の希望で更新
借主からの中途解約	特約なくても解約できる場合がある	特約があれば可能
家賃の増減額請求の取り扱い	特約で排除可能	原則可能、減額請求は特約でも排除不可
契約締結時の方法と書面の要否	書面必須、別途説明が必要	口頭でも可能だが、書面が一般的
更新料の有無	なし	特約により発生

この一覧表で概要を把握された後、次章では各項目の詳細を掘り下げていきます。最適な契約形態を見つけるためにも、ぜひ引き続きご確認ください。

契約期間の設定

普通借家契約では、借主保護のため、契約期間を1年以上と定める必要があります。もし1年未満で契約期間を設定しても、法律上は「期間の定めのない契約」とみなされます。多くの普通借家契約では、期間を2年と定めるのが一般的です。

一方、定期借家契約では、契約期間を自由に設定できる点が大きな特徴です。数ヶ月単位の短期賃貸から、20年以上の長期契約まで、物件の活用計画に応じて柔軟に期間を決められます。

契約更新の可否と手続き

普通借家契約では、借主が契約の継続を希望する限り、原則として契約が更新されます。これを「法定更新」と呼びます。具体的には、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主・借主のいずれからも「更新しない」という通知がなければ、それまでの契約と全く同じ条件で更新されたものと見なされます（借地借家法第26条第1項）。貸主が更新を拒絶する場合でも、借地借家法第28条に定められた「正当事由」が必要です。この正当事由の要件は非常に厳しく、多くの場合、立ち退き料の支払いが必要となることもあります。

一方、定期借家契約には「更新」という概念がありません。契約期間が満了すると、その時点で契約は終了します。貸主・借主双方が引き続き契約を希望する場合は、「新規契約」として「再契約」を結び直す必要があります。

借主からの中途解約

普通借家契約において、借主からの中途解約は比較的自由度が高い傾向にあります。契約書に途中解約に関する特約が定められている場合は、借主は理由を問われずにいつでも解約を申し入れることが可能です。

これに対して、定期借家契約でも同様に中途解約の規定が設けられている場合には、中途解約することができますが、中途解約の規定がなければ、中途解約することはできません。ただし、定期借家契約においても、例外的に中途解約の規定がなくても解約が認められるケースがあります。具体的には、床面積が200平方メートル未満の居住用建物で、転勤、療養、親族の介護といったやむを得ない事情により、借主がその建物を自身の生活の本拠として使用することが困難になった場合です。この場合、借主は、中途解約条項がなくても解約を申し入れることができ、その申し入れの日から1ヶ月が経過することで契約が終了します。

家賃の増減額請求の取り扱い

普通借家契約では、借地借家法第32条第1項に基づき、賃料の増減額請求が認められています。これは、土地や建物に対する租税その他の負担の増減、土地や建物の価格上昇または低下、その他の経済事情の変動によって賃料が近隣相場と比べて不相当になった場合に、貸主・借主の双方が将来に向けて賃料の増減を請求できる権利です。

一方、定期借家では、特約を定めることで賃料の増減請求を排除することができます。賃料増減額請求を排除しない特約がなければ、定期借家であっても賃料増減額請求をすることはできます。他方で、排除する特約があれば貸主による賃料増額請求だけでなく、借主による賃料減額請求も認められません。その結果、定期借家であれば、契約期間の合計賃料額を決めた上で、それを分割払いにする方法や合計額を一括前払いにする方法を採用することも可能となります。

契約締結時の方法と書面の要否

定期借家契約を締結する際には、借地借家法第38条第1項により、公正証書などの書面を用いて契約を締結することが義務付けられています。口頭のみでの契約は、法律上認められていません。公正証書以外でも書面であれば有効ですが、万が一のトラブルを避けるためにも、契約書を確実に作成することが重要であり、これは貸主の義務でもあります。

さらに、貸主は定期借家契約の締結に先立ち、借主に対して「この契約は更新がなく、期間の満了によって終了する」旨を記載した説明書面を交付し、その内容を説明する義務があります。この書面は、契約書とは別に独立した書面として交付し、説明を行う必要があります。もしこの説明を怠ったり、書面を交付しなかったりした場合には、その契約は定期借家契約としての効力を失い、普通借家契約とみなされてしまうため、注意が必要です。

一方、普通借家契約は、法律上は口頭でも成立しますが、後々のトラブル防止のためには契約書を作成することが一般的です。定期借家契約に課せられるような、厳格な書面での契約義務や、契約終了に関する事前説明義務は設けられていません。

更新料の有無

普通借家契約では、契約期間が満了し、借主が契約の継続を希望して「更新」する際に、貸主へ支払われる「更新料」を設定することがあります。これは法律で義務付けられた金銭の支払いではありませんが、多くの物件で特約として定められています。

一方、定期借家契約には「更新」という概念がないため、原則として更新料は請求されません。契約期間が満了すれば、契約は更新されることなく終了します。ただし、貸主と借主の双方が合意して「再契約」を結ぶ際には、新たな契約条件として「再契約料」などの金銭の授受を特約で定める場合があります。

定期借家と普通借家のメリット・デメリット

ここまで、定期借家契約と普通借家契約の基本的な違いについて解説してきました。以下では、オーナー様の視点から、各契約形態が持つ具体的なメリットとデメリットを深く掘り下げていきます。

定期借家契約を選ぶメリット

定期借家契約の最大の利点は、オーナーの計画に沿って、契約期間満了時に物件の明け渡しを確実に受けられる点です。将来的にご自身で住む、物件を建て替える、売却するといった運用計画がある場合、契約期間満了とともに契約が更新されることなく終了するため、計画通りの実行が容易です。普通借家契約で必要となる更新拒絶の正当事由が不要なため、オーナーの資産計画をスムーズに進めることができます。

また、万が一、家賃の滞納や近隣住民とのトラブルが発生した場合でも、契約期間の満了をもって退去を求めることが可能です。これにより、悪質な入居者に長期間悩まされるリスクを低減し、安定した賃貸経営を維持しやすくなります。

さらに、転勤期間中だけ自宅を貸し出す「リロケーション」のように、期間を限定した賃貸ニーズにも柔軟に対応できる点もメリットです。また、再契約時には賃料を市場価格に合わせて見直すなど、柔軟な賃料設定が可能です。優良な入居者であれば、双方の合意のもと「再契約」として関係を継続できるため、良好な入居者関係を継続し、長期的な安定経営も期待できます。

定期借家契約のデメリットと注意点

オーナーにとって物件の計画的な活用を可能にする定期借家契約ですが、いくつかのデメリットと注意点があります。主に以下の点が挙げられます。

• 空室リスクの増加
• 家賃設定の困難さ
• 厳格な手続きと普通借家契約とみなされるリスク

まず、借主が入居をためらいやすく、空室リスクが高まる可能性があります。安定した居住を求める借主にとって、期間満了時に契約が確実に終了するという定期借家契約は敬遠されがちで、その結果、空室期間が長引く可能性があります。

次に、競争力を確保するため、周辺の普通借家物件の相場と比較して、家賃を低く設定せざるを得ない場合がある点も注意が必要です。特にアパートでは、定期借家の家賃が普通借家を下回る傾向が見られます。期間限定という特性を補うために、賃料面での魅力が必要となるケースがあり、期待通りの収益が得られない可能性も考慮すべきでしょう。

さらに、定期借家契約は手続きが厳格で、法律で定められた要件を満たさない場合、普通借家契約とみなされるリスクが伴います。

普通借家契約を選ぶメリット

普通借家の場合、一度入居が決まれば借主からの解約がない限り契約が自動で更新され、安定した家賃収入を長期的に確保しやすい点が魅力です。これは、賃貸経営を支える重要な要素の一つと言えるでしょう。

また、定期借家契約で義務付けられている、契約前の書面による事前説明や契約期間満了時の通知といった特別な手続きが不要です。

普通借家契約のデメリットと注意点

普通借家契約は長期的な安定収入に繋がりやすい一方で、オーナーにとってはいくつかのデメリットや注意点が存在します。主な点として、以下の事項が挙げられます。

• 貸主側からの契約更新の拒絶や中途解約が困難である。
• 家賃滞納や騒音といった問題のある入居者への対応に苦慮する。
• 物件の売却や自己使用の計画が立てにくく、活用自由度が低い。
• 経済情勢の変化などによる家賃減額請求のリスクがある。

まず、貸主側からの一方的な契約更新の拒絶や中途解約は極めて困難です。借主の居住権は借地借家法により手厚く保護されているため、オーナーが物件を自己使用したり、建て替えを計画したりする場合でも、「正当事由」を満たさなければ借主に退去を求めることはできません。この「正当事由」と認められるためのハードルは非常に高く、多くの場合、借主への立ち退き料の支払いが求められます。

次に、家賃滞納や騒音といった問題のある入居者への対応が難しい点も挙げられます。貸主と借主の「信頼関係が破壊された」と認められるほどの重大な契約違反がなければ、退去を求めることは困難です。　

さらに、将来的に物件の売却や自己使用を検討している場合でも、入居者がいる限りその計画の実現は難しく、物件活用の自由度が低いという側面もあります。加えて、経済情勢の変化や近隣相場の下落などを理由に、借主から家賃の減額請求をされる可能性も考えられます。普通借家契約においては、借地借家法第32条第1項に基づき家賃の増減額請求が認められています。そのため、協議がまとまらない場合は調停や訴訟に発展するリスクも考慮しておく必要があるでしょう。

オーナーはどちらを選ぶべき？最適な契約形態の選び方

ここまで、定期借家契約と普通借家契約それぞれの特徴、そしてオーナーの視点から、それぞれのメリットとデメリットを詳しく解説してきました。

以下では、次に示す4つの具体的なケースを通して、ご自身の状況に合った契約形態がどちらなのかを詳しく見ていきましょう。

ケース1：将来、物件の売却や自己使用を計画している場合

将来的に物件の売却や自己使用など、物件の用途が明確なオーナーにとって、「定期借家契約」は最適な選択肢です。普通借家契約の場合、貸主が契約の更新拒否や解約を申し出るには、借地借家法に定められた「正当事由」が必要となり、計画通りに物件を明け渡してもらうことが難しいケースが少なくありません。

一方、定期借家契約では、契約期間の満了により契約が確定的に終了します。そのため、期間が来れば確実に物件を返還してもらえる点が大きなメリットです。これにより、将来の売却や自己使用といった計画をスムーズに実行できます。

ケース2：転勤の間だけ自宅を貸し出したい場合

転勤や海外赴任などで一時的に自宅を離れる間だけ物件を貸し出す「リロケーション」を検討しているオーナーにとって、「定期借家契約」は最適な選択肢といえます。この契約形態は、あらかじめ定めた期間が満了すると契約が終了するため、オーナーが転勤から戻る際に、確実に自宅を明け渡してもらえる点が最大のメリットです。これにより、ご自身が将来的に再び住む計画を立てやすくなり、マイホームを手放すことなく資産を有効活用できます。

ケース3：できるだけ長く安定した家賃収入を確保したい場合

長期にわたり安定した家賃収入を最優先とするオーナーにとって、基本的に「普通借家契約」が適しています。普通借家契約は、借主が希望すれば契約が更新されるため、長期的な入居につながりやすい点が大きな特徴です。これにより、空室リスクを大幅に低減できます。空室期間が短縮されれば、次の入居者を募集するための広告費や仲介手数料、修繕費といったコストを頻繁に負担する必要がなくなります。

一方、定期借家契約では、期間満了で契約が終了します。再契約されなければ空室となるため、安定収入の観点からは不確実性が高まります。また、定期借家契約は借主が入居をためらいやすい傾向があり、結果として空室リスクが増加する可能性もあります。長期的な視点で安定した経営を目指すのであれば、普通借家契約を選択することが賢明と言えるでしょう。

契約前に解消したい疑問！定期借家・普通借家に関するQ&A

以下では、オーナーが賃貸経営の実務で抱きがちな具体的な疑問点について、Q&A形式で分かりやすく回答します。

普通借家契約から定期借家契約に変更できますか？

貸主の一方的な都合で、既存の普通借家契約を定期借家契約に変更することは、できません。

ただし、例外的に変更が可能なケースも存在します。それは、貸主と借主双方の合意が得られた場合に限られます。具体的には、現在の普通借家契約を合意解約し、その上で新たに定期借家契約を締結する形です。この合意を得るためには、借主側にも家賃の減額といった何らかのメリットを提示する必要がある場合が多いでしょう。

定期借家契約へ変更する際には、以下の点に特に注意が必要です。

• 平成12年3月1日以前に締結された居住用建物の普通借家契約は、たとえ当事者間で合意解約したとしても、定期借家契約への切り替え自体が無効となる場合があります。
• 新たな定期借家契約を締結する際には、定期借家契約の有効要件として、契約書とは別に「更新がなく期間満了で契約が終了する」旨を記載した書面を交付し、借主へ説明する義務があります。

定期借家契約で再契約を結ぶ際のポイント

定期借家契約における「再契約」は、普通借家契約の「更新」とは本質的に異なります。普通借家契約のように自動的に契約が継続する仕組みではなく、貸主と借主の双方が合意したうえで、以前の契約とはまったく異なる「新たな賃貸借契約」を締結し直すことを指します。貸主には、借主との再契約に応じる義務はありません。

再契約のタイミングでは、家賃や特約などの契約条件を再度見直すことが可能です。周辺の家賃相場や物件の価値変動を考慮し、入居者と交渉することで、賃料の増額や減額、新たな特約の追加など、市場に合わせた条件に追加変更できる利点があります。

ただし、同じ入居者との再契約であっても、法律で定められた厳格な手続きを省略することはできません。特に、借地借家法第38条第2項に基づき、「この契約は更新がなく、期間満了により終了する」旨を記載した書面を、契約書とは別に借主へ交付し、その内容を説明する義務を改めて果たす必要があります。

契約終了の通知はいつまでに、どのように行えばいいですか？

賃貸借契約の終了を借主へ通知する際、定期借家契約と普通借家契約では要件が大きく異なるため、オーナーの皆様は適切な手続きを踏むことが重要です。

定期借家契約の場合、契約期間が1年以上の物件では、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主へ「契約が終了する旨」を通知しなければなりません。この期間内に通知しなかった場合、原則として契約終了を借主に対して主張できません。ただし、期間満了後であっても通知を発すれば、その通知から6ヶ月が経過した後に終了を主張できます。しかし、通知を怠り、期間満了後も賃料を受け取り続けると、暗黙のうちに新たな普通借家契約が成立したとみなされるリスクもあるため注意が必要です。

終了通知は後々のトラブルを避けるため、配達証明付き内容証明郵便など、送付記録と内容が残る書面で行うことが最も確実です。

定期借家の問題は難波みなみ法律事務所へ

本記事では、オーナーが賃貸経営における重要な選択肢である「定期借家契約」と「普通借家契約」について、その基礎知識から詳細な違い、メリット・デメリット、さらには状況に応じた賢い使い分け方までを網羅的に解説しました。

どちらの契約形態が「優れている」というものではありません。オーナー自身の物件特性や将来の計画によって、最適な選択は大きく異なります。

オーナーの保有資産を最大限に活かし、安定した賃貸経営を実現するためには、それぞれの契約形態を深く理解し、自身の経営戦略と物件の将来性を綿密に照らし合わせることが不可欠です。