賃貸契約において生じがちな問題が、原状回復費用です。
貸主が、契約時の状態に完全に戻すことを強く求める場合には、原状回復費用はかなり高額になってしまいがちです。
しかし、原状回復とは、契約時の状態に完全に戻すこととは異なります。借主は原状回復義務を負いますが、あくまでも、賃貸物件を使用する間に、故意や過失により生じた損傷（特別損耗）に限り負担すれば足ります。その際には、設備や部材の経年劣化を考慮しなければなりません。経年劣化によりほぼ無価値となっている設備等を新品に変更する必要まではありません。
貸主やその不動産業者から高額な原状回復費用の請求を受けても、中身を精査することなく直ちに支払うことは避けるべきです。借主が負担する必要のない通常損耗やグレードアップの費用まで含んでいるかもしれません。
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高すぎる原状回復費用は払わなくていい
結論から言うと、高額すぎる原状回復費用は払う必要はありません。
退去時に発生する原状回復は、借主の義務ですが、原状回復とは借り受けた当時の状態に戻すことを意味しません。あくまでも借主が故意や過失で破損させた部分の修繕費用のみを負担すれば足りるのです。その破損した部材が既に経年劣化により無価値となっていれば、新品の部材を調達する費用を負担する必要はありません。
貸主が借主に対して、借主に負担する義務のない費用まで含んだ原状回復費用を請求するため、原状回復費用が高額になるケースがあります。そのため、原状回復費用が「高すぎるかも？」と疑問に思う場合には、直ちに支払うのではなく、その内容を十分に精査し、場合によっては弁護士に相談するなどすることが大切です。
以下では、「原状回復」とは何か、借主が負担するべき損傷の範囲を詳しく解説していきます。
原状回復って何？
借主は、賃貸借契約が終了した借主の故意や過失によって生じた損耗を回復するとともに、借主が設置した造作を撤去する義務を負います。
この点について、民法では以下のように定められています。
まず、故意や過失による損耗について、賃借人の原状回復義務に関する規定があります。
改正民法621条（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
次に、造作等の取り外しについては、使用貸借の規定を準用する形で規定されています。
第599条
1. 借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物がある場合において、使用貸借が終了したときは、その附属させた物を収去する義務を負う。ただし、借用物から分離することができない物又は分離するのに過分の費用を要する物については、この限りでない。
通常損耗や経年変化は払わなくていい
先程紹介した民法621条は、2017年の民法改正に伴って新たに設けられた規定です。
ここで注目したいのは、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除くと明記されていることです。
通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗、いわゆる通常損耗と経年変化に伴う損耗は、借主の原状回復義務の対象から外れています。
つまり、貸主の原状回復請求がこの通常損耗等も含めた内容であれば、借主が負担する必要のない費用も含まれた過大な請求ということになります。
通常損耗とは？
通常損耗とは、借主が賃貸物件を使用していれば通常生じる損耗です。
借主が貸主に支払う家賃は、建物の使用に対する対価ですから、通常損耗は家賃の中に含まれているといえます。
よって、通常損耗に関する費用は貸主の負担であって、原則として借主は負担しません。
例えば、古くなった壁紙の交換について、新品の壁紙の費用と取り替えによる工事費用を借主は負担する必要はありません。ただし、後述する特別損耗の場合は別です。
通常損耗の例
畳の擦れや壁紙の汚れについては、雑な使い方をしていなかったとしても生じてしまうものですから、通常損耗といえます。
そのほかには、
- テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ
- 壁等の画鋲、ピン等の穴
- エアコン設置によるビスの穴
いずれについても、通常の生活を送る上で行われる必要なものといえるため、これに伴う損傷は通常損耗と言われています。
経年劣化による損耗
経年劣化とは、建物の使用とは関係なく、年数を経ることで生じる汚れや傷です。
たとえば、壁紙の日焼けが経年劣化の損耗に該当します。
経年劣化による損耗は借主の使用に関係なく生じるものですから、借主の負担の対象にはなりません。
グレードアップの費用
退去時に古くなった設備を最新の設備に交換するグレードアップについて。
このグレードアップの費用も借主ではなく貸主の負担になります。
例えば、20年前のキッチンを現在の最新のキッチンに交換する場合、建物の価値を増大させるもので、通常な使用によって生じた損耗ですらありません。なお、通常損耗が貸主負担であることは前述のとおりです。
弁護士・中小企業診断士 
特別損耗は払う義務がある
借主が故意や過失によって損傷させた場合、これを補修するための費用は借主の負担となります。
特別損耗とは？
通常損耗や経年劣化による損耗は、原状回復の対象とはなりません。
そのため、原状回復は、借主の故意過失や善管注意義務違反により生じた損耗、いわゆる特別損耗を対象としています。
たとえば、次の損耗が借主の負担となる特別損耗となります。
- カーペットに落とした飲み物のシミ
- クーラーの水漏れを放置したことによる床の腐食
- 落書き等の故意の毀損
- 手入れの不備による台所の油汚れ
通常損耗が含まれている
特別損耗がある場合でも、その補修に必要となる費用全てを借主に負担させることはできません。
なぜなら、毀損された設備等を新品に交換したり、補修する場合には、借主が負担する必要のない通常損耗に当たる部分も含まれているからです。
たたえば、日焼けの激しい壁紙に穴が開いている場合、この壁紙を新しい壁紙に交換する場合、穴の修補だけでなく日焼けの修補にも繋がります。
設備の減価も考慮する
また、壁紙やカーペット、フローリングといった建物の設備は、時間の経過によって価値が下がっていきます。
つまり、10年前の10万円のフローリングは、10年経った今でも10万円の価値が残っていることはありません。
そのため、既に価値のない設備から新品の設備に交換する費用を借主に負担させることは不公平な結論となります。
ただし、フローリングや壁紙の一部分のみを部分補修する場合、新品と交換する場合とは異なるため、設備の減価を考慮しない場合があります。
耐用年数による減価の計算
年数の経過による設備の価値の減少は、税法における耐用年数の考えを元に計算します。
各設備の耐用年数は以下のとおりです。
| 畳床、カーペット、クッションフロア | ６年 |
| クロス（壁紙） | ６年 |
| 冷房用、暖房用機器 | ６年 |
| 電気冷蔵庫、ガス機器 | ６年 |
| インターホン | ６年 |
| トイレの便座 | ８年 |
| 便器、洗面台等の給排水、衛生設備 | １５年 |
| ユニットバス、浴槽 | １５年 |
| フローリング | 建物の耐用年数 |
▼建物の耐用年数▼
| 木造（住宅用）耐用年数 | ２２年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート（住宅用） | ４７年 |
| 重量鉄骨造、鉄骨造（住宅用） | ３４年 |
| 軽量鉄骨造（住宅用） | １９年 |
工事費用は負担
耐用年数を超えると、その設備の価値は1円となります。
そのため、耐用年数を過ぎた設備は1円しか価値がないため、借主は、新品の設備費用を負担する必要はありません。
ただ、耐用年数を過ぎても、交換することなく継続して使用することは可能です。
しかし、借主の義務違反により設備を交換せざるを得なくなった場合、本来必要のなかった工事を行うことになる以上、新品の設備費用を除く、人件費、交通費、工具備品代といった工事費用は負担する必要は生じます。
部分補修か全面補修か
例えば、壁紙の一部分のみを部分補修すると、その他の壁紙と、色や模様に違いが生じてしまうことがあります。
そこで、全体の色合いや模様を統一させるために、毀損した壁の部分補修ではなく、壁全体を補修する場合があります。
しかし、全体の色合いや模様の統一は、建物全体の価値の維持や増加に寄与するものですから、グレードアップに関する費用ということができます。
そのため、壁紙全体の補修費用を借主に負担させることはできず、補修費用の一部のみが借主の負担となる場合があります。
| ▼原状回復のガイドラインはこちら▼ |
借主するべき負担割合
以上をまとめると、借主は①通常損耗や経年劣化による損耗を負担する義務はなく、②特別損耗であっても、設備の減価を考慮した金額の限度で原状回復費用を負担することになります。
耐用年数の過ぎた設備であれば、新品の設備費用は負担する必要はなく、耐用年数の過ぎていない設備であれば、残っている価値の限度で負担すれば足ります。
しかし、設備自体の費用を除いた工事費用のうち、どの部分が通常損耗で、この部分が特別損耗に該当するといったことを特定することは簡単ではありません。
そのため、個別の工事費用のうち借主の責任割合を認定することになります。
責任割合を認定する統一的な基準はありませんが、
- 借主の故意過失や契約違反の悪質性
- 賃貸期間
- 賃貸者契約の内容
- 建物の築年数
等の様々な事情を踏まえて、工事費用の負担割合を認定します。
具体例（東京地裁判決平成２５年１１月８日参照）
① フローリングの全面張替
• ペット飼育に伴うフローリングの一部腐食
• 新築後17年経過している
• フローリングの損傷部位は一部にとどまる
これらの事情を併せ考慮すれば、フローリング工事に係る費用については、その３０％の額を借主の負担とする
②クロス張替え工事
• 本件居室の壁のクロスの全面張り替え
• 本件居室の壁のクロスは、カビや猫の糞尿等による汚れ等が全般的にみられ、特別損耗である
• 賃貸期間は約１２年４か月であったため、壁のクロスの残存価値はほぼ無くなった
• 他の賃借人との関係でも，契約終了後、居室の壁のクロスを張り替えている
このような事実関係のもとでは、クロスの張替え費用を借主に負担させることはできない。
③居室扉交換工事
• 入口扉のドアノブは破損
• ドアの縁の一部が猫の爪研ぎにより破損
• 賃貸期間が約１２年４か月に及んでいる
• 新築後約１７年における経年変化や通常損耗に係る部分を修復する工事が必然的に含まれている
これらの事情を考慮すれば，借主が負担するのはその費用の２０％の額とするのが相当である。
通常損耗を負担する特約は有効となるか
本来、通常損耗の費用は貸主の負担です。
しかし、様々な事情から、賃貸借契約の締結時に通常損耗の原状回復費を借主の負担とする特約を結んでいることがあります。
この特約が有効であれば、借主は通常損耗も含めた原状回復費用を負担することになります。
事業者間の契約であれば、ある程度緩やかな条件で有効とされます。
他方で、居宅用の賃貸借契約の場合、消費者を保護する消費者契約法の適用により有効となる条件は厳しくなります。
特約の有効性
しかし、契約書に通常損耗の特約条項を記載しておけば、それだけで借主が通常損耗を負担するとなると、『通常損耗は貸主の負担』というルールが有名無実化してしまいます。
そこで、通常損耗の特約が有効となるためには、以下の条件をクリアしなければなりません。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約によって義務負担の意思表示をしている
特に多くの裁判例では、契約書に借主が負担するべき原状回復の範囲や内容が書かれておらず、抽象的包括的な記載に留まることを理由に無効と判断するケースが多いです。
また、貸主等が借主に対して、特約の内容を説明せずに契約のサインを求めている場合にも、特約は無効と判断されることもあります。
通常損耗の特約が有効とされるためには、賃貸借契約書や重要事項説明書に、借主が負うべき原状回復の範囲や工事内容、施工単価等を具体的に明記していることが求められます。
原状回復の問題は弁護士に相談しよう
貸主側は、通常損耗等の概念を意識することなく高額な原状回復費用を請求しがちです。また、借主も、設備を毀損してしまった罪悪感からついつい高額請求に応じがちです。
原状回復の内容や金額については、専門的な知識や経験が求められます。原状回復でお悩みであれば弁護士に相談しましょう。
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