土地を賃貸し、借主がこの土地上に建物を建てている場合、借主は自由にこの土地上の建物を譲渡することはできません。
しかし、貸主が借地上の建物の譲渡を承諾しない場合、借主は借地権譲渡の承諾に代わる許可を求める裁判をすることができます。
この申立てを受けた場合、貸主にそれ程不利益が生じないのであれば、承諾に代わる許可が出されてしまいます。
今回は借地上の建物の譲渡による借地権の譲渡について解説します。
借地上の建物の譲渡には承諾が必要
借地権の譲渡には承諾が必要
借主が、土地を借りる権利、つまり、借地権を第三者に譲渡する場合、その譲渡にあたって、貸主に承諾を得なくてはなりません。
万が一、借地権の譲渡が無断でされた場合には、貸主は借主に対して、賃貸借契約の解除をした上で、土地の明渡しを求めることができます。
民法612条
1 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
承諾はなぜ必要なのか？
賃貸借契約はお互いの信頼が大切
貸主が借主に対して、土地や建物を賃料をもらって貸す契約を賃貸借契約といいます。
賃貸借契約は、売買のように、一回切りの取引ではなく、何年にもわたって、土地や建物を使用し続けて、その対価として賃料を毎月支払い続ける契約です。
このような契約を継続的契約といいます。
継続的契約の場合、借主と貸主の取引が継続的に行われ、かつ、借主によって賃貸物件の使い方もそれぞれ異なるため、貸主と借主との間の信頼関係が契約を維持させるための重要な基礎になります。
借地権の譲渡は信頼関係を破壊する行為
貸主は借主が信用に値する人であると信頼して土地や建物を貸すのが通常ですから、借主が貸主に無断で賃借権を譲渡することは、貸主の信頼に背くものといえます。
例えば、貸主は、賃貸物件をAさんに貸していると思っていたら、知らぬ間に全く知らないBさんが賃貸物件に居住していたら、驚くのが通常かと思います。
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無断譲渡は契約解除に
以上のとおり、借主が貸主に承諾を得ることなく賃借権を譲渡することは、借主と貸主の信頼関係を壊す背信行為といえます。
そのため、賃借権の無断譲渡は、賃貸借契約を解除する理由となります。
ただ、賃借権の無断譲渡といえども、貸主と借主の信頼関係が破壊されていないような場合には、賃貸借契約を解除することはできません。
借地上の建物の譲渡は借地権の譲渡でもある
借地権そのものではなく、借地上に建っている建物を譲渡する場合、借地権はどうなるのでしょうか？
確かに、譲渡する対象が借地上の建物だけで、借地権を含んでいないのであれば、借地権は譲渡されていないように思います。
しかし、借地上の建物は、第三者の土地上に建築されている建物です。
そのため、借地権がなければ無権原で他人の土地を占有していることになり、建物を取り壊さなくてはいけなくなります。
そこで、借地上の建物を譲渡する場合、その基礎となっている借地権も譲渡されることになります。
承諾が要らないケースも
相続の場合
賃借権も、預貯金や金融資産と同じように、財産的価値のある資産です。
そのため、借主が死亡した場合には、借主の相続人は借主の賃借権を相続することができます。
この場合、特定の第三者が借主から賃借権を譲り受ける場合とは異なり、借主の相続人は相続の結果として承継するものです。
そのため、相続による賃借権の承継は、貸主の承諾を必要としないと考えられています。
離婚時の財産分与
離婚に際して、結婚期間中に夫婦で協力して築いた財産(共有財産)を分配することを財産分与といいます。
この共有財産の中に、借地上の建物が含まられている場合、一方の配偶者から他方の配偶者に対して、財産分与により、借地上の建物と借地権を譲渡することがあります。
しかし、財産分与は夫婦間の財産の清算ですから、財産分与に伴う借地権の譲渡には貸主の承諾を要しないとされています。
借地上の建物を賃貸すること
借主が、その所有する借地上の建物を譲渡するのではなく賃貸することは借地権の譲渡や転貸に該当するのでしょうか？
土地の借主は借地上の建物を所有し、その建物を自由に使用収益することができます。
そのため、借地上の建物を賃貸に出して、そこから収益を得たとしても、借主の権限の範囲内であり、借地契約の目的にも反しません。
このような理由から、借地上の建物を賃貸しても借地権の譲渡や転貸には当たらないと考えられています。
承諾しない場合には承諾許可をもらう手続
借主が第三者に対して借地権を譲渡する場合、通常、借主は貸主に対して借地権の譲渡に対して承諾するよう依頼をします。
貸主、借地権の譲渡に対して承諾するか否かを自由に決定できます。
借地権の譲受人の属性、賃貸不動産の種類及び譲渡後の契約条件といった情報を基に承諾する・しないを決定するべきでしょう。
貸主が借地権の譲渡に対して承諾しない場合、借主は、貸主の承諾に代わる裁判所の許可をしてもらう裁判手続をすることができます(借地借家法19条1項)。
承諾に代わる許可の手続とは？
借地借家法19条1項は以下のとおり規定されています。
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
19条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
とても長い文章で、その内容を読み解くことは簡単ではありません。
端的に説明すると、貸主が借地権の譲渡に対して、貸主に不利となるおそれがないのに承諾をしない場合、裁判所が貸主に代わって借地権の譲渡を許可するという内容です。
申立ての方法
申立てできる人は？
承諾に代わる許可の申立ては、借主と転借地人です。
申立ての時期は？
原則として、借地上の建物の譲渡契約を締結する前に申立てをする必要があります。
ただ、申立ての段階で借地権を譲り受ける予定の人は決まっている必要はあります。
なぜなら、譲渡予定の人が決まっていないと、裁判所は、借地権の譲渡が貸主に不利になるおそれがあるかどうかを判断することができないからです。
ただし、借主が遺言により相続人ではない第三者に借地権を遺贈する場合には、借主が死亡して遺贈の効力が発生した後、その相続人又は遺言執行者による目的物件の引渡し又は所有権移転登記に先立って賃借権譲渡について貸主の承諾又はこれに代わる裁判所の許可を求めれば足りると考えられています。
建物の存在
借地上の建物が存在しなければ、申立てをすることはできません。
承諾に代わる許可申立ては、借地上の建物の譲渡に伴う借地権の譲渡が前提となっているからです。
貸主が不利となるおそれのある事情とは？
裁判所は、借地権の譲渡や転貸が、貸主にとって不利となるおそれがあるのかを審理します。
具体的には、単に貸主の主観を理由に不利となるのかを判断するわけではありません。
借地権を譲り受けようとする人の資力、職業、社会的信用、建物の使用目的などの様々な事情を踏まえて、貸主が賃料を確実に回収することができるのか、その譲受候補者との間に信頼関係を築くことができるのかを客観的に精査していきます。
譲受予定者本人あるいはその配偶者が反社会的勢力である場合や風紀上好ましくない営業をしているような場合には、貸主に不利となるおそれがあるといえるでしょう。
裁判所が考慮する事項
裁判所は、借地権の譲渡が貸主に不利となるおそれがないと判断しても、それだけで承諾の許可をすることはできません。
借地借家法19条2項では、承諾に代わる許可をするかを判断するにあたって考慮する事項を規定しています。
借地借家法19条
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
これらの残存期間、従前の経過、譲渡を必要とする事情は、単なる例示ではなく、承諾に代わる許可をするかを判断するにあたって、必ず考慮しなければならない事情とされています。
賃借権の残存期間とは
賃借権の残存期間とは、借地に関する契約期間がどの程度残っているのか？という事情です。
ただ、賃借権の残存期間が単に短ければ貸主に有利というわけではありません。
建物の所有を目的とする借地権の場合、たとえ契約期間が到来しても、契約を終了させる正当な事由がなければ、契約の更新を拒絶できません。
この正当な事由は、貸主に土地を使用する具体的な必要性があり、借地の利用状況や建物の老朽化などの事情から、貸主の必要性が借主の必要性よりも高い場合でなければ、認められにくいのが現状です。
ただ、現在の借主は第三者に対して、借地権を譲渡しようとするわけですから、借主に土地を使用する必要性は乏しいと言えるでしょう。
そこで、借地権の残存期間が短い場合で、かつ、現在の借主との間で、更新を拒絶できる正当事由が認められるのであれば、不許可となるでしょう。
建物が朽廃に近い場合(東京高決平5年11月5日参照)
借地法では、借地上の建物が朽廃した場合には、借地権が消滅すると規定しています。
現行法である借地借家法にはこのような規定はありません。
朽廃とは、老朽化が相当程度進み、建物としての機能を有さないような状況を指します。
借地上の建物が、相当老朽化しており、朽廃に近い状態にある場合には、借地権譲渡の許可が認められない可能性があります。
なぜなら、この場合に承諾に代わる許可により借地権を譲渡しても近い将来、借地上の建物が朽廃して借地権が消滅する可能性が高いため、譲受人は建物の利用を続けることが難しくなるからです。
参考 東京高裁決定平成５年１１月５日
すでに朽廃に近い状態にあって、今後短期間のうちに朽廃の状態に到達し、本件土地の賃借権もこれに伴い消滅する可能性が高いものと認められる。
このように借地権が今後短期間のうちに消滅する可能性が高い場合には、借地人が建物の修繕その他の改築をしようとしても、賃貸人がこれを承諾しない可能性が高く、その場合に裁判所がその承諾に代わる許可の裁判をすることが適当でない場合が多いから、このような建物及び借地権を譲り受けても、譲受人は結局その建物を利用することかできず、買い受けの目的を達成することができない可能性か大きい。
このように、売買の目的を達成することが困難な事情があるにもかかわらず、借地権の譲渡を許可するのは、借地をめぐる紛争の予防を目的として制定された借地権譲渡許可の制度の趣旨に合致しないものといわねばならない。
借地に関する従前の経過
借地契約が締結される際に、貸主が借主から多額の権利金を受け取っている場合には、あらかじめ借地権の譲渡に対する承諾がなされていると捉えられることがあります。
権利金は、賃借権を設定することの対価として支払われますが、敷金や保証金とは異なり、契約の終了時に返還されることはありません。
権利金は、賃料の前払いとしての性格だけでなく、借地権の譲渡や転貸をすることを想定した承諾料としての性格を持っています。
そのため、多額の権利金が授受されている場合、権利金の内容が不明瞭であったとしても、借地権の譲渡を黙示的に承諾していると判断されることがあります。
また、『権利金の授受＝借地権譲渡の承諾』といえなかったとしても、権利金を授受している事実は借主の申立てを認める方向の要素となります。
賃借人が賃借権の譲渡または転貸を必要とする事情
借主は、何らかの事情で、借地権を譲渡しようと計画します。
この計画が仮装のものではない限り、借地権を譲渡する借主の必要性の程度を吟味し、その必要性が高いのであれば、借主の申立ては認められる方向に働きます。
その他の一切の事情
上述した３つの事情に加えて、
これまでの借主の態度(賃料の支払状況等)
借地上の建物の残存耐用年数や朽廃の程度
これまでの交渉経緯
などの事情も加味しながら許可するべきかを判断します。
借地条件の変更と財産上の給付
借地借家法19条1項後段には、裁判所は承諾に代わる許可をする場合に、当事者間の公平から、借地条件の変更と財産上の給付を命ずることができます。
借地借家法19条
1項後段
この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
借地条件の変更について
承諾に代わる許可に際して、契約期間を伸長したり、地代を増額することがあります。
従前の地代が近隣の土地の地代と比べて低すぎるような場合には、地代が増額されることがよくあります。
財産上の給付
財産上の給付は、借地権譲渡の承諾料と呼ばれています。
この承諾料の算出方法は、一般的に借地権価格の10%程とされています。
借地権価格とは？
借地権価格とは、借地権そのものの評価額です。
借地権価格は、借地となっている土地の更地価格に対して、一定の割合(借地権割合)を掛けることで算出されます。
更地価格は実勢価格、路線価、固定資産評価額等を参考に算出します。
借地権割合とは、路線価図に記載されており、各土地の立地状況等に応じて定められた割合です。
大阪地方裁判所の近くの土地の借地権価格を路線価をベースに算出していきます。
赤色で囲った場所は１㎡あたりの金額６３０，０００円となります。
仮に、この土地の広さが５０㎡であれば、３１５０万円となります。
路線価の隣に示されているアルファベットが借地権割合の記号です。
Cと記載されていますから、上の赤色で囲われた借地権割合の表を見ると、７０％と表示されています。
そのため、借地権価格は３１５０万円の７０％、つまり２２０５万円となります。
貸主の介入権とは？
借主が承諾に代わる許可の申立てをする場合、貸主は自身に対して借地上の建物を譲渡することを求める申立てができます。
貸主は、この申立てをすることで、借地権を取得しようとする第三者に優先して借地上の建物の所有権を取得することができます。
貸主による借地権の譲受の申立ては、裁判所が定めた期間内にする必要があります。
裁判所は、この申立てがなされると、相当の対価を定めて借地上の建物の譲渡を命ずることになります。
相当の対価とは何か？
裁判所が貸主に対して支払いを命じる相当の対価とは、
「借地権譲受代金＋建物譲受代金」
です。
借地権譲受代金とは
借地権価格の算出方法は先程解説したとおりです。
ただ、借主は、貸主が借地上の建物を取得することで、承諾料の支払いをせずに済みます。
そこで、借地権価格から、承諾料に相当する金額として借地権価格の10%を控除した残額を借地権の譲受代金とすることが多いでしょう。
建物譲受代金
建物の譲渡代金については、建物の時価評価により算出します。
ただ、建物がかなり老朽化している場合には、建物の譲渡代金はゼロかこれに近い金額となることもあります。
さらには、建物の取り壊し費用を踏まえて、全体の金額をマイナスに作用させることもあるでしょう。
敷金は承継されない
裁判所によって承諾に代わる許可がなされる場合、借主が貸主に納めている敷金は、原則として譲受人に承継されません。
そのため、貸主は借主に対して敷金の返還をしなければなりませんので注意が必要です。
時に、借主に対して返還するべき敷金や保証金の金額は大きくなることもありますから、どのような方法で返還する敷金等を工面するのかを検討しておくことが必要となります。
弁護士に相談しよう
借地権譲渡の承諾に代わる許可の裁判は、頻繁に行われる裁判手続ではなく、専門性が高い手続です。
弁護士に相談することなく手続を進めてしまうと、適切な主張反論をする機会を逃してしまうおそれがあります。
借主から借地権譲渡の申し入れを受けた場合には、速やかに弁護士に相談しましょう。
当事務所では初回相談30分を無料で実施しています。
面談方法は、ご来所、zoom等、お電話による方法でお受けしています。
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