賃貸契約を解除するためには？解除の理由、解除通知書の書き方を解説します｜難波みなみ法律事務所

借主が家賃を払わない、騒音を出す、ペット禁止なのにペットを飼育するなどのルール違反をする場合、貸主は借主との賃貸借契約を解除することができます。

ただ、家賃を払わない等の契約違反があれば常に賃貸借契約の解除が認められるわけではありません。借主の契約違反に加えて信頼関係の破壊が必要です。今回のコラムでは、どのような場合であれば賃貸借契約の解除をすることができるのかを解説します。

契約の解除とは

賃貸借契約の解除を解説する前に、契約一般の解除や解除に似た契約の終了方法について簡単に触れておきます。

契約とは何か？

賃貸借契約をはじめとする『契約』とは、当事者の一方とその他方が、お金を支払ったり、物を売ったり、家を貸したりといった約束をするものです。

契約は、契約の当事者双方を法律的に拘束します。つまり、契約の当事者は、双方で合意した契約内容に縛られ、契約に基づき権利を持ち、義務を負うことになります。そのため、契約の一方当事者は、特に理由もなく契約を解除することはできません(後述する解約は別です。)。

契約の解除とは？

しかし、当事者の一方が契約内容に反する行動をする場合には、もう一方の当事者は、この契約違反により契約の目的を達成できないのであれば、契約を終了させることができます。

これを債務不履行による解除といいます。

また、契約の解除には、この債務不履行による解除の他に、双方が合意で契約を終了させる合意解除もあります。　

解除に似た賃貸借契約の終了

賃貸借契約が終了する理由には、先ほど紹介した「解除」だけではありません。解除のほか、解約や期間満了、更新拒絶があります。

解約による終了

解除のように契約違反はないものの、契約を終了させるものに解約があります。特に賃貸借契約では、解約は契約の終了原因として多いです。

契約期間の定めのない借家契約では、賃借人による解約申入が認められています。また、契約期間の定めがあっても、契約期間中に賃借人による中途解約を認める規定がある場合には、賃借人による契約期間中の解約が認められます。　他方で、賃貸人による解約が認められるかについては、賃借人を保護するために、賃貸人の解約には、正当な事由がなければ認められません。

期間満了による終了

あらかじめ定められた契約期間が満了したことで、契約が終了することもあります。賃借人が更新を望まない場合、契約が定期借家や定期借地の場合であれば、契約期間の満了により契約は終了します。

更新拒絶による終了

賃借人が更新を希望する場合や賃借人が期間満了後も引き続き使用しているような場合には、賃貸人が更新拒絶しなければ契約は終了しません。しかも、その更新の拒絶には正当な理由が必要となります。

先程も解説したように、賃貸人が更新を拒絶した場合には、賃貸借契約が終了することがあります。しかし、ただ更新を拒絶さえすれば賃貸借契約が終了するわけではありませんので注意が必要です。更新拒絶には、正当な事由が求められます。

正当な事由

賃貸人が更新を拒絶したり、中途解約する場合には、正当な事由が認められることを要します。正当な事由があるか否かは、次の事情を考慮して判断されます。

1. 賃貸人および賃借人がその物件の使用を必要とする具体的な事情の有無
2. 賃貸借に関する従前の経過(賃料の周辺相場やこれまでの推移)
3. 物件の利用状況(空き家なのか)
4. 建物の現況(建物が老朽化しているか)
5. 立退料

立退料は、あくまでも①から④の事情だけではわずかに不足する正当な事由を補完するものです。立退料さえ多く払えば正当な事由が認められるわけではありません。

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賃貸借契約の解除をするためには

賃貸借契約も契約であることに変わりはありません。ただ、賃貸借契約の特徴から、一般的な契約とは異なる考慮が必要となることがあります。

以下では、賃貸借契約の解除にスポットを当てて解説していきます。

賃貸借契約とはどんな契約か

建物や土地を持っている貸主は、これを使いたいと考えている借主に貸し付けます。借主は、貸主から借り受けた不動産を使用し続けることの対価として賃料を払います。このような貸主と借主との間で、不動産を貸して、その対価として賃料を支払う約束を賃貸借契約と呼んでいます。貸主は賃貸人、借主は賃借人と呼ばれることが多いです。

賃貸借契約は継続的な契約

賃貸借契約は、通常、短くても半年、長いケースであれば何十年と続くことがあります。中には、契約期間を1日や1ヶ月と定めることもありますが、これは特殊ケースです。

長く続く契約期間において、借主は貸主に対して、決められた期間毎に賃料を払い、貸主は借主に対して、賃貸物件を使用させ続けます。このように、貸主と借主が継続した取引を行う点を踏まえ、賃貸借契約は継続的契約と言われます。

契約の基礎が信頼関係

賃貸借契約は、貸主と借主の信頼関係をベースにしています。

賃貸物件が居宅用であれば、賃貸物件は借主の生活の基盤となっています。また、事業用であったとしても、そこは借主の事業の基盤となっています。そのため、借主は、賃貸物件を使用し続けられるという期待を持っており、その期待は保護する必要があります。

他方で、貸主も、遅滞なく賃料を払ってくれる、賃貸物件を綺麗に使ってくれる人を借主にしたいと思うはずです。そのため、貸主は、借主の人柄、職業、家族構成などの属性を踏まえて、『この人なら安心して貸せる』と信頼して、賃貸物件を貸し出すでしょう。

このように、賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の間の信頼関係を基礎としています。そのため、この信頼関係が揺らいでしまうと、契約それ自体の存続も危うくなるということです。

信頼関係の破壊が必要

当事者に、契約違反が少しでもあれば、これを理由に契約が解除できてしまうと、借主は生活や事業の基盤を失うことになってしまい、酷な事態となってしまいます。

賃貸借契約は信頼関係を基礎とする契約です。そのため、この信頼関係が破壊されていないのであれば、たとえ契約違反があっても契約は解除できません。

信頼関係の破壊といえるためには？

民法等に定めはない

信頼関係の破壊に関する考え方は、民法や借地借家法では具体的に定められていません。信頼関係の破壊に関する考え方は、最高裁判所の判例によって認められている考え方です。

具体的な事情に応じた判断となる

そのため、どのような場合に信頼関係の破壊があるかは、各事案の具体的事情に応じた判断となります。

具体的には、次の事情を総合的に考慮して、当事者の信頼関係がもはや修復できない程度に壊れてしまっているのかを判断します。

契約書の解除に関する規定

賃貸借契約書には、解除に関する規定が書かれています。例えば、次のような規定が設けられていることがあります。

「賃借人が賃料を1ヶ月滞納すれば解除できる。」

「賃借人が破産したら契約を解除できる。」

いずれも信頼関係の破壊と言えるほどの事情ではありません。そのため、たとえ契約書の解除に関する規定に当てはまったとしても、それだけを理由に契約を解除できるわけではありません。

賃料の不払い

賃貸借契約において、借主が貸主に対して賃料を支払うことは、契約を継続させるための根本的な義務といえます。そのため、賃料の不払いは、信頼関係を破壊させる契約違反となります。

3ヶ月分の滞納＋催告

しかし、1ヶ月分の滞納だけで信頼関係が破壊されることはありません。

少なくとも、3ヶ月分の賃料滞納は必要と考えられています。その上で、貸主が借主に対して、滞納している賃料の支払いを催告し、それでもなお、借主が滞納賃料を払わない時に、もはや信頼関係が破壊されたとして、解除することができるようになります。

催告後に滞納分を払った場合

借主が3か月分の家賃を滞納しているため、貸主が借主に対して、滞納家賃の支払いを求めたところ、意外なことに借主がこれを全て払った場合、解除することができるのでしょうか？

貸主としては、3ヶ月も滞納している以上、契約を解除したいと思うかもしれません。しかし、滞納分を全て支払い、その後も家賃の滞納がない等の事情があるのでしたら、契約違反の状態は解消され、信頼関係の破壊があったとまではいえない可能性があります。

催告後に和解の提案がある場合

他方で、滞納家賃の支払いはないものの、借主から滞納分の分割払い等の和解案の提案がある場合はどうでしょうか？

先程のケースとは異なり、あくまでも和解の提案に過ぎません。滞納状態の解消には至っていません。そのため、契約違反の状況は続いているため、信頼関係の破壊が認められる可能性は十分にあるでしょう。

少額の滞納状況が続く場合

滞納額が3ヶ月分までに至らないが、滞納を数年間繰り返しているような場合に、契約を解除できるのでしょうか？

契約解除をしようとした時点で滞納額が1ヶ月分あるいは2ヶ月分であったとしても、賃料の滞納を何年にもわたり繰り返しているのであれば、当事者の信頼関係は破壊されるものです。そのため、滞納額が1〜2か月程の僅かであっても、その滞納を繰り返す期間や滞納に対する借主の態度等を踏まえて信頼関係の破壊が認められる場合には、契約の解除は認められます。

他方で、賃料の滞納等を繰り返していたものの、次の事情を踏まえて解除が認められなかった事案もありますので、ケースバイケースと言えるでしょう(東京地判平24・10・3)。

• 滞納家賃の返済の可能性があること
• 賃料が相場よりも高いこと
• 明渡しによる賃借人の損害が大きいこと

無断増改築

賃借人は、契約の目的や賃貸物件の性質に応じて定まった用法に従って、賃貸物件を使用する義務を負っています。これを用法遵守義務といいます。　　

そのため、借主が無断で借家等を増改築した場合、用法順守義務の違反を理由に賃貸借契約を解除できる場合があります。

無断増改築は用法遵守義務に反する

無断で賃貸物件を増築したり改築することは、たとえ増改築禁止特約がなかったとしても、賃借人の用法遵守義務に反します。

無断増改築を理由とする解除

増改築にも、小さいものから大きいものまで多種多様です。そのため、無断の増改築によって、信頼関係の破壊が認められない特別の事情がある場合には契約の解除が認められません。

具体的には、次の事情を考慮して、信頼関係が破壊されているかを判断します。

• 賃貸人の承諾の有無
• 特約の有無
• 増改築の程度
• 原状回復ができるか

最高裁判決昭39・7・28

もともと居住用として賃貸していたものの、借主が事業用の建物として使うために増改築をした事案です。

確かに、使用目的を無断で変更するものですが、増改築が容易に撤去可能な簡易的なものであること、今もなお居住用としても使用されていることなどの事情から、増改築は重大ではないとして、解除は認められませんでした。

東京地方裁判所平成18・11・30

増改築禁止特約がある場合で、借主が無断で部屋と部屋の間の壁を撤去する等の改築工事を行った事案です。

部屋と部屋の間の壁を撤去する工事は、建物の構造等に関わる重大な工事で、かつ、建物の間取りを変更する大きな模様替え工事であったこと等を理由として、重大な契約違反を認め、解除を認めました。

ペットの飼育

賃借人がペットを飼育している場合、これを理由に賃貸借契約を解除できる場合があります。ただ、契約内容によっては、「ペット飼育可」としている場合があります。そのため、ペットの飼育それ自体を理由に常に契約を解除できるわけではありません。

用法遵守義務に反する可能性

先程解説したように賃借人は用法遵守義務を負っています。ペットの飼育は、その飼育方法やペットの種類によっては、建物を損傷させることがあります。また、ペットの鳴き声、毛、排泄物、臭い等により、近隣住民に迷惑をかけるおそれもあります。そのため、ペットの飼育方法によっては、借主の用法遵守義務に反する場合があります。

ペット禁止特約がない場合は？

ペット禁止特約が付されている場合には、承諾なくペットを飼育すると、契約違反となり、その飼育の程度によっては契約の解除が認められます。

他方で、ペット禁止特約がない場合には、直ちにはペットの飼育は禁じられていないと考えられます。

その場合でも、ペットの飼育により建物が損傷し、近隣住民にも迷惑がかかるのであれば、用法遵守義務に抵触することになります。

解除できる場合とは？

賃貸借契約において、ペット禁止特約が付されているケースが多いです。ただ、このペット禁止特約に反する一事のみで、直ちに契約の解除が認められるわけではありません。ペットの種類や飼育方法によっては、建物に及ぼす損害の程度が低い場合もあります。また、近隣住民に対して与える迷惑の程度も少ない場合もあるでしょう。

このような場合には、信頼関係の破壊が認められないと判断される可能性があります。

騒音

騒音が用法遵守義務に反することも

マンションのような共同住宅の場合、借主以外にも多くの近隣住民が同じ建物内で生活を送っています。そのため、借主は近隣住民の日常生活を害さないように配慮しながら賃貸物件を使用しなければなりません。特に、歩く音、走る音、物を落とす音、会話などの生活音が住人の生活の平穏を害することもあります。

そこで、一定のレベルを超える生活音を生じさせる場合には、用法遵守義務に違反するとして契約の解除が認められることがあります。

受忍限度を超える必要

ただし、全ての生活音が用法遵守義務に反する訳ではありません。

アパートなどの共同住宅においては、日常生活を通じて生活音が発生することは避けられないことです。そのため、社会通念に照らして我慢するべき限度(受忍限度)を超える場合にはじめて、借主の義務違反があると解されています。

貸主が借主に対して、騒音を止めるように注意をしてきたにもかかわらず、改善されない場合には、信頼関係の破壊があるとして、契約の解除は認められる可能性があります。

賃借人が破産した場合

賃借人が破産したとしても、破産それ自体を理由に賃貸借契約を解除することは困難です。ただし、破産に伴い賃料等を滞納するようであれば、賃料の不払いを理由に契約を解除できる可能性はあります。

破産は解除理由にならない

借主が破産した場合、貸主は賃貸借契約を解除できるのでしょうか。

かつて民法には、賃借人が破産すれば、賃貸人も賃貸借契約を解除できる定めがありました。しかし、この民法の定めは平成16年の法改正により無くなりました。そのため、賃借人が破産したことを理由に賃貸借契約を解除することは認められません。

ただし、賃借人が賃料の滞納がある場合には、その滞納賃料やその他事情を理由に契約を解除することは認められる余地はあります。他方で、貸主は、賃借人に就いた管財人に対して、賃貸借契約を解除するのか否かを催告することは認められます。

契約書の規定があっても認められない

賃貸借契約書に、『借主が破産した場合には解除できる』と定めを設けていることがあります。しかし、このような規定があったとしても、賃借人に不利なものであるので、無効な規定となります。そのため、契約書に破産に関する定めがあっても、破産だけを理由に契約を解除することはできません。

明け渡しの求める手続き

貸主が、借主の契約違反を理由に契約を解除した場合の手続を解説していきます。

通知書を送付する

賃貸人が契約を解除する場合、いきなり賃貸物件の明渡しを求める訴訟を提起することはほとんどありません。

貸主から借主に対して、未払賃料等の契約違反の改善を求める催告を行い、借主に対して再考の機会を与えることが一般的です。

内容証明＋配達証明の郵便で送付する

法的には、契約の解除通知は、口頭による意思表示でも有効です。しかし、口頭で解除通知したことを事後的に証明することは非常に難しいことが多いです。

そのため、貸主が借主に対して、契約違反を理由とした解除をする場合には、配達証明の付いた内容証明郵便で送付しておくべきでしょう。

任意による明け渡し

通知書の送付後、賃借人から何らかの反応があれば、明け渡しの交渉をします。

賃借人から何の応答がなかったとしても、いきなり訴訟をするのではなく、電話か郵便を通じて、賃借人の任意による明渡しを促します。

賃借人が所在不明の場合

借主が所在不明なため、借主とやりとりができない場合、どうすればいいのでしょうか？

この場合でも、貸主は、賃貸物件内の家財類を勝手に処分することはできません。

借主の承諾なく、物件内に残された家財類を廃棄することは、所有権侵害となるリスクがあります。

このような場合には、訴訟提起をした上で、公示送達といった特殊な送達手続を通じて明渡しを認める判決をもらいます。

その上で、判決に基づく強制執行の手続まで行って、初めて借主の任意によらない明渡しを実現させることができます。

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訴訟手続による明渡し

賃借人が、賃貸人による求めに応じない場合や所在不明等の場合には、訴訟提起をせざるを得ません。

訴訟手続における審理を通じて、賃貸借契約の解除が認められた場合には、賃貸物件の明渡しを命じる判決が出されます。

ただ、多くの事案では、判決まで進まず、その手前の段階で裁判上の和解が成立することが多いです。

判決が確定した場合には、その確定判決を根拠に賃貸物件の明渡しを求める強制執行を行います。

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通知書の内容

賃借人に送付する通知書の内容は次のとおりです。通知書を作成する際に参考にしてください。

表題

通知書あるいは催告書などの表題を用います。表題の内容によっては文書の法的効果ぎ左右することは通常ありません。

宛名

賃借人の住所と氏名を記載します。

年月日

発送する日付を記載します。

送付者

賃貸人の住所と氏名を記載します。電話番号やファックス番号を記載しておくと、送付後のやり取りが円滑でしょう。

内容

【賃貸借契約の特定】

賃貸借契約の特定をします。対象とする賃貸物件、賃料額、契約の締結日等の具体的な契約内容を記載します。

【契約違反の内容】

借主の契約違反の内容を具体的に記載します。

【履行の催告】

貸主は借主に対して、借主の契約違反の状況を改善するように求めます。

例えば、賃料の滞納であれば、未払いとなっている賃料の支払いを求めます。受忍限度を超える騒音であれば、騒音を出さないように求めます。

【解除予告】

改めて契約解除の通知書を送付することを避けるため、所定の期限内に履行しなければ解除するという文章も挿入しておきます。

賃貸借契約の解除については弁護士に相談しよう

賃借人の契約違反があった場合に、それを根拠に明渡しを求めるためには、計画的に手続を進めながら、訴訟に移行しても十分に戦えるだけの証拠を確保する必要があります。

いずれも専門的な知見を必要とします。賃借人の契約違反が見受けられる場合には、早期に弁護士に相談しておくことが重要です。

当事務所では初回相談30分を無料で実施しています。面談方法は、ご来所、zoom等、お電話による方法でお受けしています。お気軽にご相談ください。

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