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土地の時効取得は難しい?時効取得の要件を弁護士が解説します

時効と砂時計

他人の土地を長年にわたり占有しているということがあります。

知らず知らず占有していることもあれば、他人の土地であることを知りながら占有しているケースもあります。

他人の土地であることを知っていても、20年間占有し続ければ、その他人の土地を取得できます。

本記事を読んで分かること

  • 土地の時効取得に必要となる要件が分かる
  • 占有を承継した場合の時効取得の要件が分かる
  • 土地の所有者が所在不明の場合の時効取得のプロセス

今回は土地の時効取得について解説します。

1.土地の時効取得のための要件とは?

時効取得については、民法で以下のような規定があります。

長期の時効取得

20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

短期の時効取得

10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

20年の時効取得の場合、他人の土地であることを知っていたとしても、20年間占有すれば土地の所有権を取得します。

他方、10年の時効取得の場合、占有している土地が自分の土地であると信じていることを要件として、その土地の所有権を取得します。

共通する要件は、所有の意思をもって、平穏かつ公然と占有を開始し、その時点から一定期間継続して占有していることです。

1-1. 所有の意思

時効取得の要件を充たすためには、その土地を所有する意思を持って占有していることが必要となります。

所有の意思を持っているかは、占有を始めた原因に基づき外形的に判断します。

例えば、その土地を賃貸借契約や使用貸借契約(無償で土地を使用する契約)を理由で使用を開始した場合、借主である以上、所有の意思は認められません。

いくら自分の土地にしたいと思っていたとしても、占有を開始させた契約の性質から、自主占有は否定されます。

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1-2. 占有の継続

時効取得のためには、10年または20年間占有を継続していることが必要となります。

しかし、出発点となる占有の始期に占有している事実と、そこを起点に10年または20年の経過した時点で占有している事実を証明できれば、占有開始の時から時効期間の経過時点まで占有を続けていたことが推定されます。

1-2-1.起算点

時効の起算点は、その土地の占有を開始した時点です。

その占有開始時点は、たとえ占有期間が長期に及んでいたとしても任意に選択はできないと解されています。

占有開始時点については、短くても10年から20年前に占有していたことを証明しなければなりません。

1-2-2.建物の建築=占有開始

建物が隣地の一部に越境して建築されているような場合には、建物の建築時が占有開始時点となり得ます。

このケースでは、隣地との境界確定に関連して問題となることが多いです。

そのため、建物の登記や建物図面等を根拠に占有の開始を証明します。

1-2-3.建物の建築≠占有開始

しかし、建物の建築後に他人の土地を物置や駐車場として占有を開始させたような場合、建物の建築=占有開始ではないため、別途、占有の開始を証明しなければなりません。

この場合には、物置の購入明細、駐車場利用のためのアスファルトの敷設、空中写真、利用状況の分かる写真などの客観的な資料を収集して、占有の開始を証明していきます。

ただ、占有の開始時の状況は、かなり昔の事情となることも多いため、その当時の資料が既に散逸してしまっていることもあります。

Tips!
空中写真については、GoogleMapを利用して過去の空中写真を収集することもできます。

ただ、GoogleMapの過去の空中写真は、一部の都心部や住宅街に限られていますし、過去の写真を確認できても、何十年も前のものは見れないことがほとんどです。

そこで、昭和時代の古い空中写真を見るために、国土地理院の地図・空中写真閲覧サービスを利用することがあります。

1-3. 占有の承継

占有の開始以降、土地の占有者が変更されることはよくあります。

例えば、占有開始時点の建物の所有者が他界し、その相続人が建物を相続した場合や建物の所有者が第三者に対してその建物を売却したような場合です。

このように、占有を承継した場合、前の所有者の占有期間を合算して時効を主張することができます。

例えば、占有開始時にAさん、5年後にAさんをBさんが相続、翌年にCさんがBさんから建物を購入した場合、Cさんは自分のみの占有を主張してもいいし、AさんとBさんの占有を主張することもできます。

1-4. 善意無過失とは何か?

短期の時効取得の場合、善意無過失で占有を開始させたことが必要となります。

長期の時効取得は自分の土地ではないことを知っている場合ですから善意無過失であることは必要とされません。

ここでいう善意とは、他人に対する親切心や好意という一般的な意味合いとは異なります。

善意とは、自分の土地であると信じることです。

無過失とは、自分の土地であると信じたことに正当な理由がある場合をいいます。

土地を占有している者は、その土地を善意で占有していると推定されます。

そのため、土地の占有者は、無過失であることの立証をすることが必要となります。

1-5. 土地の一部でも時効取得できる

通常、土地の所有権は一筆の土地を対象に成立します。

しかし、一筆の土地全部ではなく、その一部であっても時効取得することができます。

ただ、その一部を占有していたといえるためには、他者が自由に出入りできない程度に排他的に土地の一部を支配していることがひつようとなります。

1-6. 一筆の土地を取得するための登記手続

土地の一筆を時効取得する場合、時効取得するその一部分をそれ以外の部分から分筆登記をしなければなりません。

土地の所有者が登記手続に協力してもらえれば、問題なく分筆登記を進めることができます。

しかし、土地の所有者が協力しない場合には、訴訟を提起して、裁判所による判決を得ることが必要となります。

土地の一部の時効取得を認める判決を得られれば、所有者に代わって分筆登記を申請することができます。

2. 共同相続と時効

他に相続人がいる共同相続の場合、遺産分割協議をして、法定相続分に応じた遺産の取得が行われるのが原則です。

しかし、亡くなった父親名義の土地建物に、父の他界後、相続人のうちの1人が住み続けた場合、その相続人の1人は他の相続人に対して、時効取得を主張して、遺産分割をすることなく土地全ての所有権を取得できるのでしょうか?

時効取得が認められるためには、所有の意思を持って占有することが必要で、所有の意思の有無は外形的客観的に判断します。

相続人の一人が土地を占有していたとしても、その一人の相続分を超えて土地全体を占有しているとは認められません。

そのため、共同相続において、相続人の一人が土地を占有していたとしても、時効取得は認められません。

しかし、他に共同相続人がいることを知らないため、単独で相続したと信じたなど、単独の所有権があると信じる合理的な理由がある場合には自主占有が例外的に認められることがあります。

3. 時効の援用

占有を継続させれば当然に時効取得できるわけではありません。

取得時効の要件を満たした上で、占有者が時効の援用をすることで、初めて所有権の取得を主張することができます。

時効の援用とは、時効によって生じる利益を受けようとする意思表示です。

時効の援用は、口頭でも行うことはできます。

しかし、口頭の場合、いつ、どのような内容の意思表示をしたのかを、事後的に証明することが難しくなります。

そのため、時効の援用をする場合は、内容証明郵便により意思表示をするべきでしょう。

4.公示送達による手続

4-1. 土地の所有者が所在不明

占有している土地の登記を見ると、明治や大正時代に所有権の保存登記や表題登記がされているが、それ以降の履歴が一切ないようなケースがあります。

明治や大正期に登記されている所有者が存命していれば別ですが、多くの事案では既に他界されています。

そのため、所有者として登記されている人の相続人を調査することが必要となります。

まず、登記には、所有者として登記されている人の住所も記載されていますが、これを手掛かりに所有者の住民票を取得しようと試みても、保存期間が経過しているため廃棄されていることがあります。

その他に所有者の戸籍謄本や住民票を収集できる手段がなければ、所有者の相続人を特定して、その住所を調査することができません。

4-2. 公示送達により進める

所有者やその相続人が分からない場合でも諦める必要はありません。

このような場合でも、公示送達という特別な手続を利用することで、裁判手続を進めることができます。

公示送達による手続の場合、所有者やその相続人は裁判に出席することはほぼありませんので、被告欠席の下で淡々と審理が進みます。

通常は、第一回期日で弁論は終結し、証拠をもって時効取得の要件を満たしているのであれば、後日、時効取得を認める判決が言い渡されます。

弁護士に相談しよう 

土地の時効取得は、土地の占有開始時点で土地を占有していたことを証明しなければなりません。

しかし、その証拠の収集が思うようにできないことは多々あります。

占有開始の証拠には様々な証拠が想定されます。

弁護士に依頼するメリット
  • 時効取得に必要となる客観的な資料の収集が計画的に行える
  • 時効の援用やその他のプロセスを間違いなく行える
  • 公示送達に必要となるプロセスを行うことができる
  • 時効取得に関する適切なアドバイスを受けることができる

時効取得でお悩みの方であれば、まずは弁護士に相談してみましょう。

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