立ち退きとは？立退料の相場・計算方法・正当事由を大阪の弁護士がわかりやすく解説【2026年版】

「老朽化した賃貸物件を建て替えたい」「自分で使用するために賃借人に出ていってほしい」「賃借人が家賃を滞納している」—— 賃貸経営をしていると、賃借人に物件を明け渡してもらいたい場面が生じます。

しかし、日本の法律では賃借人の権利が厚く保護されているため、貸主の都合だけで簡単に立ち退きを求めることはできません。 多くの場合「正当事由」と「立退料」が必要になります。

本記事では、立ち退きの基本から、正当事由の判断要素、立退料の具体的な計算方法と居住用・事業用別の相場、立退料が不要となるケース、立ち退きの進め方まで、大阪の弁護士が実務ベースで詳しく解説します。

立ち退きとは？わかりやすく解説

立ち退き（たちのき）とは、土地や建物の賃貸人が賃貸借契約の更新を拒絶したり、契約期間の途中で解約したりして、賃借人に物件から出ていってもらうことです。

借地の場合

借地の契約期間は最低30年とされており（借地借家法第3条）、契約期間が満了しても原則的に更新されます（同法第5条）。

土地の賃借人の権利は法律で厚く保護されていますが、正当事由がある場合には賃貸人が契約更新を拒絶できるものとして、賃貸人と賃借人の権利のバランスがとられています（同法第6条）。

定期借地・一時使用の特例： 定期借地権（同法22条、23条）や建物譲渡特約付借地権（同法24条）、一時使用目的の借地契約（同法25条）の場合は、正当事由がなくても期間満了等で契約が終了します。

借家の場合

借家の契約期間は一般的に2年とされ、2年ごとの更新契約を結んでいることが多いです。借家の場合も、賃貸人による契約更新拒絶・中途解約・期間の定めのない契約の解約申入れには正当事由が必要です（借地借家法28条）。

定期借家の特例： 定期建物賃貸借（同法38条）、取壊し予定建物の賃貸借（同法39条）、一時使用目的（同法40条）の場合は、契約期間の満了等で当然に契約が終了します。

立ち退きと債務不履行の解除との違い

借地・借家いずれの場合も、賃借人が賃料を支払わない場合は債務不履行を理由として賃貸借契約を解除できます（民法541条）。この場合、賃借人は退去しなければなりません。

債務不履行による解除では立退料は不要

債務不履行による解除の場合は、賃借人側に非があるため、賃貸人側に正当事由は不要で、立退料の支払いも不要です。

家賃滞納以外にも、以下のような重大な契約違反があった場合は契約解除が可能です。

• 借りた物件を無断で第三者に又貸しした
• 騒音・悪臭・ゴミの放置で近隣住民に多大な迷惑をかけている
• 物件を暴力団事務所や犯罪など反社会的な目的で利用している

家賃滞納への具体的対処法は、関連コラム 家賃滞納2ヶ月は危険信号！督促から強制退去までの正しい対処法 をご参照ください。

信頼関係の破壊が必要

賃貸借契約は賃貸人と賃借人の信頼関係によって結ばれているものです。そのため、**「これ以上契約を維持できない程に信頼関係が破壊された」**と認められる程度の契約違反行為がなければ、一方的な契約解除は認められません。

例えば、1〜2回の賃料滞納だけで契約解除が認められることはまずありません。一般的には滞納が3か月以上続くと信頼関係が破壊されたとみなされ、契約解除が認められやすくなります。

詳しくは関連コラム 信頼関係破壊の法理とは？貸主が知るべき契約解除の判断基準 をご参照ください。

立ち退きと債務不履行解除の比較

債務不履行により契約を解除して賃借人を追い出すことも、広い意味では「立ち退き」に含まれます。ただ、契約の更新拒絶や中途解約による「立ち退き」とは次のような違いがあります。

	更新拒絶・中途解約による立ち退き	債務不履行解除による退去
賃借人側の事情	賃借人に非はない	賃借人に非がある
正当事由	必要	不要
立退料	多くの場合必要	不要
事前の催告	必要	信頼関係破壊が明らかなら不要

正当事由とは何か？認められる5つのケース

貸主側の都合で立ち退きを求める際に必要となる「正当事由」とは、賃貸借契約の更新を拒絶したり中途で解約したりすることがやむを得ないと認められる事情のことです。

正当事由の5つの判断要素（借地借家法28条）

1. 賃貸人と賃借人がその物件の使用を必要とする事情
2. 賃貸借に関する従前の経過
3. 土地建物の利用状況
4. 建物の現況
5. 賃借人に対する財産上の給付（立退料）

賃貸人の自己使用の必要性だけでは正当事由があるとはいえず、賃借人側の事情・建物の老朽化の程度などと総合的に比較衡量されます。

正当事由の詳細な解説は、関連コラム 賃貸物件の立退きを求める「正当事由」とは？貸主が知るべき法的根拠と交渉の進め方 をご参照ください。サブリース契約の場合は サブリース契約は本当に解約できない？正当事由を徹底解説 もあわせてご確認ください。

ケース①：建物の老朽化等で居住が危険

単に古くなっただけでは正当事由は認められません。以下の事情が必要です。

• 倒壊の現実的な危険性が認められるほどの老朽化・損壊
• 耐震性を満たしておらず、改善には建て替えが必要
• 高額な補修費を要し、建て替える方が経済的である

専門業者の耐震診断や建築業者の見積書など、客観的な資料の準備が重要です。

ケース②：所有者やその家族が居住する必要がある

単に「そこに住みたい」というだけでは認められません。以下のような特段の理由が必要です。

• 別途、住宅を購入・賃貸する経済的余裕がない
• 高齢の親との同居が必要になったが、現在の住居では手狭
• 退職で社宅を退去することになったが、他に住居がない
• 現住居が老朽化して立ち退きを迫られている

ケース③：再開発の必要性がある

賃借人が使用している建物を取り壊して、そこに大規模マンションや商業用のビルを建てるなどして、再開発を図りたいと考えることもあるでしょう。このような場合に正当な事由が認められるためには、まず、賃貸人が再開発を行う必要がある状況でなければなりません。その上で、賃借人がその物件の使用を継続する必要性とも比較して、再開発の必要性が上回ると考えられる場合にのみ、正当な事由が認められます。

• 再開発の計画が具体化しており、十分な収益が見込まれる
• 現存建物の老朽化が相当程度進行している
• 敷地価格の割に現在の賃料が著しく低い
• 周辺地域で商業化などの再開発が進んでいる

ケース④：借主や居住者に迷惑行為がある

契約解除に至らない程度の迷惑行為でも、正当事由の要素として考慮されることがあります。

• 近隣住民の多数から再三の苦情があり、他の居住者に支障が出ている
• 周辺清掃やゴミの撤去に過大な費用を要した
• 迷惑行為が原因で他の居住者が退去し、賃料収入が激減した

ケース⑤：立退料の支払いによる補完

貸主側の必要性が十分でない場合でも、立退料の支払いによって正当事由を補完することで、総合的に正当事由が認められることがあります。

ただし、貸主に使用の必要性が全くない場合は、いくら立退料を積んでも正当事由は認められません。 逆に、賃貸人側の必要性が極めて高く、賃借人側の必要性が乏しい場合には、立ち退き料の支払いが不要なこともあります。

【計算方法】立退料はどう決まる？3つの算出方法

立退料の計算方法は、法律上明確な基準がなく、実務上は以下の3つの型を組み合わせて算出します。

算出方法① 実費型（損失補償型）

賃借人が退去に伴い実際に被る実費・損失を積算する方法です。

居住用の場合の計算要素

居住用物件なら「転居後の賃料と現賃料の差額の1、2年分＋仲介手数料等＋引っ越し費用」という形で立ち退き料が決められることが一般的となっています。

項目	金額の目安
新居との賃料差額補償	月額賃料差額 × 1〜2年分
引越費用	単身10〜20万円／家族20〜50万円
新居の仲介手数料・敷金・礼金	新賃料の1〜3か月分
電話・インターネットの移転費用	数万円

事業用の場合の追加要素

賃借人が事業を営んでいる店舗やテナントの場合は、居住用物件よりも立ち退き料が高額化します。なぜなら、移転に伴う営業上の損失を考慮しなければならないからです。

項目	金額の目安
休業に伴う逸失利益	月商 × 休業期間（数か月〜1年）
移転先の改装費・内装工事費	数百万円〜
広告宣伝費（顧客告知）	数十万円〜
従業員への休業手当	休業期間の給与相当
新店舗契約費用・保証金	新賃料の数か月分〜

算出方法② 借家権価格型

借家権自体の経済的価値を立退料として算出する方法です。

借地権価格の計算式

更地価格に借地権割合を乗じた金額とされています。

更地価格 × 借地権割合 ＝ 借地権価格

更地価格は、路線価、固定資産税評価額、不動産鑑定士による鑑定、不動産業者の査定額を基に算出します。借地権割合は、土地の更地評価額に対する借地権価額の割合を指します。

借地権割合の数値は、30%から90%の幅で定められており、国税局の「路線価図・評価倍率表」のページで公表されています。土地の評価額の高い地域ほど借

• 更地価格：路線価・固定資産税評価額・不動産鑑定・不動産業者の査定から算出
• 借地権割合：国税庁「路線価図・評価倍率表」で公表（30〜90%）

借家権価格の計算式

借家権価格とは、借地権価格に対して、借家権割合を掛けて算出する数値です。借家権割合は、30%と定められています。

借地権価格 × 借家権割合（30%） ＝ 借家権価格

算出方法③ 混合型（借家権価格＋実費）

借家権価格の全部または一部に、引越実費・営業損失等を加算する方法です。実務上最も多く用いられる計算方法です。

居住用・事業用別の立退料の目安

居住用物件の相場

居住用の場合、以下の計算式が一般的です。また、借地権・借家権価格をベースに簡易的に立退料の調整を行うこともあります。加えて、貸主側の建物利用の必要性の程度によっては、立退料の金額が増減することもありますので、あくまでも目安として考えましょう。

立退料 = 新旧賃料差額の1〜2年分 + 仲介手数料等 + 引越費用

具体例：家賃8万円の物件で新居が家賃10万円の場合

項目	金額例
賃料差額補償（月2万円×24か月）	48万円
新居の仲介手数料・敷金・礼金	30〜40万円
引越費用	15〜25万円
合計目安	100万円前後

事業用物件（店舗・テナント）の相場

事業用は営業損失・顧客流出などの影響が大きいため、居住用の数倍〜10倍以上になることもありますし、実際の営業実態に応じて変動するため、立退料の金額はケースバイケースと言わざるを得ません。居住用物件とは異なり、移転に伴う休業補償、移転後の減収、移転後の初期投資等も考慮されるため、立退料として1000万円を超えることも珍しくありません。

① 貸主の使用必要性が極めて高い場合

貸主の使用必要性が圧倒的に高く、単独で正当事由を満たす場合、立退料の支払いは不要となることがあります。ただし実務上はまれです。

② 借主の債務不履行がある場合

賃料の3か月以上の滞納など、債務不履行による契約解除ができる場合は、立退料は不要です。

契約解除後も借主が居座る場合は、内容証明郵便での解除通知を送付したうえで、明け渡し訴訟を提起することになります。詳しくは関連コラム 家賃滞納者への内容証明郵便の書き方、明け渡し訴訟とは？手続きの流れ・費用・注意点 をご参照ください。

③ 定期借家であり賃貸期間が満了する場合

定期借家契約は契約期間満了で当然終了するため、立退料は不要です。その後も居座る場合は明け渡し訴訟を提起します。

④ 明け渡しの合意が成立している場合

借主との間で、立退料の支払いを条件としない明け渡しの合意が成立している場合、立退料は不要です。

ただし、強迫や錯誤による合意は無効・取消しの対象になるため、合意書の作成には慎重を期す必要があります。詳しくは関連コラム 立ち退き合意書の作り方｜トラブルを避ける必須の記載事項とテンプレート をご参照ください。

立ち退きの流れ

 実際に賃借人に立ち退いてもらうためには、どのようにすればよいのでしょうか。ここでは、賃貸人がやるべきことを流れに沿って解説します。

弁護士に相談する

 賃借人に対して立ち退きを求める前に、まずは弁護士に相談してみることをおすすめします。

弁護士は、正当な事由が認められるかどうかや、立ち退き料がどれくらい必要となるかの見通しについてアドバイスしてくれます。専門的なアドバイスを踏まえて、賃借人に提示する条件を検討し、固めていきましょう。

また、賃借人と交渉する際のポイントについても、弁護士からアドバイスが受けられます。

弁護士に依頼すれば、以下の手順はすべて弁護士が代行してくれます。

立ち退きを求める通知をする

希望する条件が決まったら、賃借人に対して立ち退きを求めます。通知は口頭でも構いませんが、後に裁判になった場合に備えて証拠を確保するために、書面で通知するのが一般的です。

通常の借家契約の場合は、契約更新日の1年～6ヵ月前に通知することが大切です。この期間内に通知しなければ、契約は更新したものとみなされるからです（借地借家法第26条）。契約が更新されてしまうと、「更新拒絶」ではなく「中途解約」の申し入れが必要となり、立ち退きのハードルが少し高くなることに注意してください。

交渉を進める

 書面で通知した後は、口頭でも賃借人に対して立ち退きが必要な理由を説明し、交渉しましょう。詳しい事情を説明し、誠実に交渉することで賃借人の納得が得られやすくなります。

賃借人が立ち退きに合意してくれる場合は、立ち退き料の金額だけでなく支払い時期や明け渡しの時期など、諸条件についても話し合っていきます。

交渉がまとまったら、賃貸借契約を終了し、任意に物件を明け渡してもらうことが可能です。

ただし、口約束だけでは賃借人の気が変わって居座られた場合、強制的に退去を求めるための証拠が残りません。そのため、交渉がまとまったときは約束した条件を記載した合意書を作成し、取り交わしておきましょう。他方で、賃借人が立ち退きを拒否する場合に貸主がどのように対処するべきかを知りたい方はこちらの記事を参照ください。

調停や裁判を進める

 交渉が決裂した場合は、裁判手続きで解決を図る必要があります。

本格的な裁判（民事訴訟）は手続きの負担が重いので、まずは民事調停を申し立てるのもよいでしょう。

民事調停は、裁判所で中立・公平な立場の調停委員を介して、話し合いによる解決を図る手続きです。調停委員が専門的な見地からの助言や、ときには説得も交えて話し合いを仲介してくれます。そのため、当事者だけで話し合うよりも合意が得られやすくなります。

調停でも合意できない場合には、裁判が必要となります。

裁判では、正当な事由が認められるかと、立ち退き料の金額が争点となります。立ち退き料の金額は、正当な事由の強弱に応じて変わってきます。そのため、賃貸人にとっての正当事由を説得的に主張・立証することが重要となるでしょう。

裁判で賃貸人が勝訴すると、判決で賃借人に明け渡しが命じられます。判決が確定しても賃借人が居座る場合には、強制執行を申し立てて立ち退かせることが可能です。明渡訴訟の5ステップを知りたい方は、こちらの記事を参照ください。

なお、裁判でも多くの場合は判決前に裁判所から和解を勧められ、話し合いによる解決が図られます。裁判上の和解協議では、裁判所から和解案を示されることもあるのが特徴的です。有利な和解案を引き出すためにも、説得的な主張と有力な証拠を提出しておくことが重要となります。

よくある質問（FAQ）

Q. 賃借人が立退きを拒否して居座っています。どうすればよいですか？

A. まず書面で立ち退きを求める通知を出し、交渉を試みてください。交渉が決裂した場合は、民事調停または建物明渡請求訴訟の提起が必要となります。裁判では正当事由と立退料の金額が争点となるため、弁護士への相談をお勧めします。

Q. 立退料はいつ支払えばいいですか？

A. 実務上は「明け渡しと引換え」で支払うことが多いです。先に支払ってしまうと、借主が居座ってしまうリスクがあるためです。合意書や判決でも「立退料の支払と引換えに明渡し」という形で条件を設定するのが一般的です。

Q. 賃借人が高齢で転居先が見つからないと言っています。

A. 高齢者の場合、転居先の確保に時間がかかるため、明渡しまでの猶予期間を長めに設定することがあります。また、立退料に新居探しに必要となる各費用を含めるケースもあります。強引な対応は避け、誠実に交渉することが結果的にスムーズな解決につながります。

Q. 相続で取得した賃貸物件について、前の所有者の時代からの賃借人に立ち退きを求められますか？

A. 可能です。相続により所有権が移転しても、賃貸借契約はそのまま承継されるため、新所有者は旧所有者の地位を引き継ぎます。その上で、正当事由と立退料を前提に立ち退きを求めることができます。

Q. 借主が亡くなった場合、誰に立ち退きを求めればよいですか？

A. 借主の相続人が賃借権を相続するため、相続人に対して立ち退きを求めることになります。相続人が不明・全員が相続放棄した場合は、相続財産管理人の選任が必要となるケースもあります。

Q. 契約更新日の直前に気づきましたが、更新拒絶はもう間に合いませんか？

A. 契約更新日の6か月前までの通知が必要なため、1週間前の通知では更新拒絶は認められず、契約は法定更新されます。ただし、次回の更新日に向けて早めに通知することは可能です。既存契約の存続中も、交渉による合意解除は可能なため、弁護士にご相談ください。

Q. 弁護士に依頼する場合の費用はどのくらいですか？

A. 交渉のみの場合は着手金20〜50万円＋報酬が一般的です。訴訟まで進む場合は着手金・報酬ともに増額します。立退料の金額により費用が変動する事務所も多いため、初回相談時に見積もりを確認することをお勧めします。当事務所では初回相談30分を無料で実施しています。

立ち退きの問題は弁護士に相談を

立ち退き問題は、賃借人の理解を得ることができれば、話し合いでスムーズに進めることができます。しかし、賃借人と意見が対立する場合には裁判にまで発展することもありますし、高額の立ち退き料の支払いを命じられる可能性も高まります。

そのため、所有物件からの立ち退きをお考えの方は、まず弁護士に相談してみるとよいでしょう。賃借人に納得してもらいやすいような条件を検討し、誠実に交渉するのが得策です。

ご自身で交渉することが難しい場合も、弁護士に交渉や裁判手続きを任せれば、適正な条件での立ち退きが期待できます。

初回相談30分を無料で実施しています。面談方法は、ご来所、zoom等、お電話による方法でお受けしています。

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