定期借家契約とは？借地借家法38条の改正法や事前説明を解説をします

マンション等の家屋の賃貸借契約でよく利用される定期借家契約。

定期借家は、オーナーからすれば更新をする必要がないため便利な契約です。

しかし、法律上求められている要件を満たさなければ、定期借家は認められません。定期借家を有効に成立させるためには、賃貸借契約書の記載だけでなく説明文書を作成して事前説明を適切に行う必要があります。事前説明の方法を間違えると、定期借家としての効力が認められなくなります。

定期借家契約を有効に結ぶために必要となる条件を弁護士が解説していきます。

定期借家と普通借家の違いは？

建物を目的物とする賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。これの違いを説明していきます。

定期借家とは？

定期借家とは、端的にいうと、更新のない、契約期間の満了をもって契約が終了する借家契約をいいます。

更新がないため、通常の賃料よりも安めに設定されることがあります。

定期借家の条件を満たさずに、相場家賃よりも低い金額で合意すると、相場家賃よりも低い普通借家が成立してしまい、オーナー側が損をしてしまいます。

普通借家とは？

貸主が借主に対して、土地や家屋を賃貸する契約を賃貸借契約といいます。

賃貸借契約では、賃貸期間、つまり、対象の不動産をいつからいつまで賃貸するのかを定めることが多いです。

中には、賃貸期間を定めない、期限の定めのない契約もあります。

定期借家ではない普通借家の場合、契約で定められた賃貸期間が到来したとしても、正当な事由がない限り、賃貸借契約は更新されます。

定期借家と普通借家の違い

一番の違いは、更新の有無です。

定期借家の場合、契約期間が到来すれば、契約は終了し、借主が継続して借りたいのであれば、再契約を締結するしかありません。

しかし、再契約をするためには、借主だけでなく貸主もそれを望んでいなければできません。つまり、定期借家であれば、後述するような厳しい条件である正当な事由の有無は問題となりません。

他方で、普通借家の場合、原則として更新されます。

借主が契約期間の満了後も借り続けたいと思うのであれば、その物件を使用し続ければ契約は更新されます。

更新されるのか否かは、定期借家とは異なり、貸主の意向は基本的に関係ありません。例外的に正当な事由があれば、貸主は更新拒絶できるにすぎません。

正当な事由とは？

普通借家の場合、借主が希望すれば、賃貸借契約は更新されます。

例外的に、契約を終了させる正当な事由があれば、貸主は賃貸借契約の更新を拒絶できます。

この正当な事由について、借地借家法では以下のように規定されています。

つまり、貸主側に建物を使用する具体的な必要性の有無や程度、その他の事情として、建物の老朽化の程度や建物の利用状況、立退料の金額などの事情を総合的に考慮して更新できるかを判断します。

中途解約でも正当な事由が必要

借家契約が更新された場合、借家契約は期限の定めのない契約となります。

期限の定めのない賃貸借契約では、貸主は賃貸借契約を中途解約することができます。ただ、中途解約も無制限に行うことができるわけではありません。中途解約することに正当な事由（借地借家法28条）がなければ中途解約は認められません。

正当な事由は厳しい

正当な事由が認められることは、そう簡単ではありません。

建物を使用する必要性は、具体的なものであることを要しますし、貸主の必要性が借主の必要性を上回ることが基本的には求められます。

また、建物使用の必要性がないのに、立退料さえ払えば正当事由が認められるわけでもありません。

貸主が定期借家契約を導入するメリット

定期借家には、貸主が物件を「期間を限定して貸し出したい」場合や、「期間満了で確実に退去してほしい」というニーズに応えることができるメリットがあります。

以下では、定期借家のメリットについて、一つずつ詳しく解説していきます。

メリット1：計画的な不動産運用が可能になる

定期借家契約の最大の利点は、契約期間が満了すれば更新されることなく、賃貸借契約が確実に終了する点です。これは、貸主が将来の不動産運用について、具体的な計画を立てられることを意味します。

例えば、将来的に物件を自己使用する予定がある場合です。転勤からの帰任や、家族構成の変化に伴う住み替えなど、特定の時期に物件が必要になる状況でも、定期借家契約であれば期間満了で確実に物件の返還を受けることができます。

また、建物の老朽化に伴う建て替えや大規模修繕、あるいは物件の売却を計画している場合でも、契約終了時期が明確なため、スムーズに次のステップへと移行できます。

他方で、普通借家契約では、貸主からの更新拒絶に「正当事由」が必要です。この正当事由の判断は非常に厳しく、自己使用の必要性、建物の老朽化、賃貸借の経緯、建物の利用状況、さらには立ち退き料の提供の有無など、多くの要素が総合的に考慮されます。そのため、貸主が計画通りに物件の返還を受けられないリスクが常に伴います。

メリット2：「正当事由」なしで契約終了できるため、トラブルを回避しやすい

先ほど解説したとおり、普通借家契約においては、貸主が契約の更新を拒絶したり、中途解約を申し入れたりする際に、借地借家法で定められる「正当事由」が求められます。この「正当事由」のハードルは高く、例えば、貸主が物件を自己使用したい、あるいは老朽化を理由に建て替えたいといった個人的な事情だけでは、認められないことも少なくありません。そのため、普通借家の場合では、長期にわたる立ち退き交渉や訴訟といったトラブルに発展することも少なくありません。

一方、定期借家契約は、契約時に定めた期間が満了すれば、更新されることなく確定的に終了します。これにより、貸主は「正当事由」の有無にかかわらず、期間満了とともに物件の返還を求めることができます。

定期借家として認められるための条件

定期借家契約が有効に成立するためには以下で定める①から③の条件を満たす必要があります。

つまり、定期借家の場合、正当事由も必要とされず更新なく契約が終了します。そのため、借主は、普通借家と比べて、とても弱い立場に立たされます。

貸主からの十分な説明を受けていないにも関わらず、定期借家が有効となってしまうと、借主には不測の損害が発生してしまいます。

そこで、借主に対する事前のアナウンスを十分に行い、定期借家のメリットとデメリットを考える機会を与えるため、①から③の要件が定められています。

①契約書に更新がないことが規定されていること

賃貸借契約書に、契約が賃貸期間の満了により終了し、更新をしないことを明記することが必要です。

単に、契約書の表題が『定期借家』と記載されていたとしても、更新しないことが明記されていなければ、定期借家としての効力は認められません。

つまり、賃貸期間が到来しても、契約は更新されてしまいます。

②契約が書面によって締結されていること

定期借家では、公正証書等の書面を作成することが必要となります。

ただ、法律は公正証書とすることを要件としているわけではありません。

公正証書をはじめとした書面を作成すれば、定期借家は有効となります。

電磁的記録による契約もOK

借地借家法の改正により、電磁的記録による方法で契約手続が行われても、書面によって契約書が作成されている場合と同じ様に扱われることになりました。

この電磁的記録による方法とは、以下の1から3の方法であって、受信者がファイルへの記録を出力することで、書面にすることができる場合を言います。

③事前説明について

定期借家において、抜け落としがちの問題が事前の説明です。

事前説明については、さまざまな論点がありますので、注意が必要です。

事前説明の対象とは

借地借家法38条3項では、説明すべき内容として

「建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了すること」

と定めています。

この条文をみれば、①契約が更新されないこと、②期間満了により建物賃貸借が終了することの2点が説明対象となることが分かります。

先程挙げた①と②を淡々と読み上げれば、事前説明は尽くされたといえるのでしょうか？

そもそも事前説明の理由は借主にあらかじめ定期借家のリスクやデメリットを十分に認識させることにありました。

そのため、事前説明を尽くしたといえるためには、借主の理解力やその法的知識に応じて借主が理解できる程の説明をしなければならないと考えられます。

そうすると、借主の能力や属性、定期借家の結ぶ経緯を踏まえ、上記の①と②に加えて、定期借家には正当事由や法定更新の適用がないことの説明まで求められる場合があると言えるでしょう。

契約時に一緒に説明しても良いのか？

条文上、建物の賃貸人は、『あらかじめ』、建物の賃借人に対し、説明することが求められています。

あらかじめと書いているだけで契約書を作成する日と別の日に事前説明をすることまで求められているわけではありません。

そのため、契約書の作成と同じ機会であっても、契約の締結手続よりも時間的に先立っていれば問題はないと考えられています。

貸主本人が事前説明しなければならないか？

法律上、事前説明は貸主が借主に対して行われることを予定しています。ただ、貸主が仲介業者に対して、事前説明を行う代理権限を与えて、仲介業者が貸主の代理人として、借主に対して事前説明を行うのであれば、事前説明は有効となります。

電磁的方法による交付は？

借地借家法の改正により、事前説明の方法が変わりました。

従前は、借主に書面を交付した上で、これを説明する方法を採用していました。

しかし、借地借家法の改正により、事前説明の文書を、電子メールを送信する等の電磁的方法により交付することも認められました。

ただし、この電磁的方法による交付は、借主の承諾を得ることが必要です。

電話で説明する方法は？        

書面あるいは電子メール等で説明文書を交付した後、その内容の説明を直接会わずに電話で説明することは認められるのでしょうか？

借地借家法では、直接会って説明することまでは求めていません。

電話による説明であっても、交付された説明文書の内容を十分認識することはできます。

そのため、説明文書を直接会わずに電話で説明することも認められます。

テレビ電話等のITを活用した事前説明

以下で説明する要件を満たす場合には、テレビ電話等のITを用いた事前説明も認められます。

契約書の原案や雛形を使用することは？

書面等による事前説明が必要となる理由は、更新がなく契約が終了することを理解させることにありました。

この理由を踏まえれば、事前説明の文書は、賃貸借契約書とは別個独立の書面であることが必要とされています。

契約書の原案は、契約書と独立した文書とまで言えません。

そのため、事前説明の書面といえるためには、契約書とは異なる、『事前説明書』という表題の文書を作成しておくべきでしょう。

重要事項説明書と兼用させることは？

仲介業者が交付する重要事項説明書と説明文書を兼用させることはできません。

つまり、重要事項説明書の中に説明文書の内容を盛り込んだ上で、事前説明をすることは認められません。

重要事項説書は、契約の内容や条件を説明するために作成される文書です。この重要事項説明書を使った重要事項説明書は、宅建業者が仲介業者として、借主に対して行われます。

しかし、事前説明は、貸主自身あるいはその代理人が借主に対して行うものです。

そのため、仲介業者として行うべき重要事項の説明と定期借家の事前説明を併用させることはできないと考えられています。

ただし、以下の条件を満たす場合には、事前説明文書を重要事項説明書が兼ねることができるようになりました（国土動第133号及び国住賃第23号)。

• 本件賃貸借については、借地借家法第38条第1項の規定に基づく定期建物賃貸借であり、契約の更新がなく期間の満了により終了すること
• 重要事項説明書の交付をもって借地借家法第38条第3項の規定に基づく事前説明に係る書面の交付を兼ねること
• 賃貸人から代理権を授与された宅地建物取引士が行う重要事項説明は借地借家法第38条第3項の規定に基づき賃貸人が行う事前説明を兼ねること

終了通知

定期借家の場合、賃貸期間の満了によって契約は終了します。

しかし、賃貸期間が1年以上である場合、貸主は、期間満了の1年前から6か月前までに、定期借家契約が終了することを借主に対して通知しなければなりません(終了通知)。

貸主は、この終了通知をしなければ借主に対して、契約の終了を理由に物件の明渡しを求めることはできません。

ただ、貸主が、所定の期限までに終了通知をしない場合でも、遅れて通知した日から6か月後に定期借家契約が終了します。

▶定期借家に関する国土交通省の解説はこちら

貸主・オーナーの疑問を解決！定期借家契約Q&A

これまでの解説で、借地借家法38条に基づく定期借家契約の基本やメリット、また有効な契約を成立させるための要件についてご理解いただけたでしょう。以下では、貸主・オーナーが実務で直面しやすい具体的な疑問点について、Q&A形式で分かりやすく解説します。

Q.契約期間中に借主から中途解約の申し出があったら？

定期借家契約では、原則として契約期間中の借主による中途解約は認められていません。この契約形態は、期間満了まで契約が継続することを前提としているため、貸主と借主の双方が、あらかじめ定めた期間は契約を継続する義務を負います。

ただし、契約書中に中途解約権が留保されている場合には、契約期間中の解約権行使も認められます。

また、借地借家法第38条第5項には、借主が例外的に中途解約できるケースが定められています。これを「法定解約権」と呼びます。

借主がこの法定解約権を行使できるのは、以下の条件をすべて満たす場合です。

• 床面積が200㎡未満の居住用建物であること
• 転勤、療養、親族の介護といった「やむを得ない事情」があること
• 上記事情により、生活の本拠として建物を使用することが困難になった場合

この法定解約権を行使する場合、借主からの解約申し入れから1ヶ月後に契約が終了します。

Q.期間満了後も同じ人に貸したい場合、再契約は可能？

はい、貸主と借主の双方が合意すれば、定期借家契約の期間が満了した後も、同じ相手と再契約できます。ただし、定期借家契約には、普通借家契約のような「更新」の概念がありません。そのため、既存の契約をそのまま継続するのではなく、あくまで「新規の契約」として再度手続きを結び直す必要があります。

再契約時の賃料、契約期間、その他の条件については、当事者間の合意のもとで新たに設定できます。市場価格や過去の契約状況を踏まえ、貸主として適切な条件を提示することが大切です。再契約は、貸主にとっても計画的な運用を継続する良い機会となるでしょう。

Q.事前説明や書面交付を忘れるとどうなる？

定期借家契約において事前説明や書面交付を怠った場合、その契約は「普通借家契約」として扱われます。たとえ契約書に更新がない旨が明記されていたとしても、その特約は無効となるためです。

結果として、貸主は当初予定していた期間での物件返還が困難となり、将来の建て替え、売却、自己利用といった計画的な不動産運用が阻害されます。長期にわたる立ち退き交渉や、場合によっては高額な立ち退き料の支払いが必要となるなど、予期せぬ大きな負担が発生するおそれがあります。

定期借家契約を有効に成立させるためには、事前説明の書面の交付と説明を厳格に遵守することが極めて重要です。これらの手続きを怠らないよう細心の注意を払い、将来的なトラブルを未然に防ぐことが肝要です。

定期借家の問題は弁護士に相談しよう　

定期借家は、更新がなく契約期間の満了をもって終了します。

そのため、オーナー側からすれば、非常に使い勝手の良い契約形態といえます。

しかし、定期借家の要件が欠ければ、定期借家としての効力は認められず、普通借家となります。

これはすなわち、契約期間の到来しても、正当な事由がなければ契約は更新することを意味し、貸主にとって大きな負担となる可能性があります。

定期借家の締結を考えている場合、あらかじめ弁護士に相談してみてください。

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