敷金が返ってこない！返還トラブルの対処法と請求の進め方を弁護士が解説

賃貸物件から退去したのに「敷金がほとんど返ってこない」、「身に覚えのない高額な修繕費を差し引かれた」、「内訳すら示されない」、こうした敷金返還トラブルの相談は後を断ちません。

敷金は、本来、未払い賃料や賃借人の責任による損傷の修繕費等を担保するために預ける金銭であり、賃貸借契約の終了とこれに続く物件の明渡しによって、控除すべきものを差し引いた残額が返還されるのが原則です。しかし、不動産実務では「敷金は戻ってこないもの」という誤った認識も未だ根強く、貸主側が本来控除できない費用まで差し引いて返還を渋るケースも珍しくありません。

本記事では、敷金返還トラブルの法的枠組み、最高裁・下級審の重要判例、よくあるパターン、そして実際の対処法について、不動産分野を多く取り扱う弁護士が解説します。

敷金とは何か｜民法622条の2

2020年4月施行の改正民法により、敷金は民法622条の2で正式に条文化され、以下のとおり定義されています。

ポイントは「いかなる名目によるかを問わず」という部分です。「保証金」「預り金」など名称が違っても、賃借人の債務を担保する目的で預けられた金銭であれば、法律上は敷金として扱われます。

敷金と混同されやすい「礼金」「敷引」との違い

区分	性質	返還義務
敷金	賃借人の債務を担保するため預ける金銭	原則として返還義務あり（債務控除後の残額）
礼金	契約締結への謝礼として支払う金銭	返還義務なし
敷引	敷金のうち契約終了時に一定額を貸主が取得する特約に基づく金銭	特約により返還されない部分が生じる（後述）

「敷金」という名目であれば返還義務があるのが原則であり、これを覆すには貸主側に法的な根拠が必要です。

敷金返還義務はいつ発生するのか

民法622条の2第1項は、次の2つの場合に貸主の敷金返還義務が発生すると定めています。

• ① 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき（1号）
• ② 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき（2号）

明渡しと敷金返還の「同時履行」は認められない

ここで重要なのが、明渡しと敷金返還は同時履行関係にないということです。最高裁判所昭和49年9月2日判決は、敷金返還請求権は賃貸借契約の終了および目的物の明渡し完了後に発生するものと判示しました。

つまり、賃借人が「敷金を返してくれるまで明渡さない」と主張することはできません。明渡しが先履行であり、その後に敷金返還を請求することになります。これは賃借人にとって不利に見えますが、明渡しを受けなければ残債務（未払い賃料、原状回復費用等）が確定することができないという考え方に基づいたものです。

敷金から控除できるもの・できないもの

民法622条の2第1項は、貸主は「敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない」と定めています。

以下では、敷金から控除できるものと控除できないものを解説します。

敷金から控除できるもの

• 未払い賃料・共益費
• 賃借人の故意・過失により生じた特別損耗の修繕費用
• 用法違反による損傷の修繕費用
• 賃借人が原因の漏水事故等で生じた賃貸人の損害
• 有効な原状回復義務の特約がある場合の通常損耗等の原状回復費用
• その他、賃貸借契約に基づき賃借人が貸主に支払うべき金銭

敷金から控除できないもの

• 通常損耗（家具設置によるカーペットの凹み、テレビ・冷蔵庫の裏側の電気焼け等）
• 経年変化（畳の日焼け、クロスの自然変色等）
• 賃借人に責任のない損傷
• 次の入居者のためのグレードアップ費用
• 明確な特約のないハウスクリーニング代

通常損耗などの修繕費用は、本来は賃料の中に含めて回収されているものですから、これらを賃借人の負担とすると貸主は二重に回収することになるため認められていません。通常損耗・経年変化と特別損耗の区別、原状回復義務の範囲については、原状回復費用が高すぎる！納得いかない退去費用を払うのは待って！で詳しく解説しています。

敷金返還トラブルでよくあるパターン

不動産実務で頻繁に見られるパターンを整理します。

パターン1：通常損耗まで原状回復費として敷金から控除される

クロス全面張替え、フローリング全面研磨、畳の総入替えなど、本来は経年変化として貸主が負担すべき範囲まで賃借人に請求するケースです。また、通常損耗補修特約がある場合に、その特約の有効性が問題となることもあります。

パターン2：グレードアップ費用が敷金から控除される

古い設備を最新型に交換する費用、次の入居者向けの内装変更費用まで請求するケース。これは賃借人が負担すべき範囲を超えていますが、敷金から控除される場合には、敷金の返還トラブルを招きます。

パターン3：ハウスクリーニング代が敷金から控除される

特約があれば有効となる場合もありますが、常に有効となるわけではありません。特約の内容が十分に説明されていなかったり、クリーニング代の金額、敷引きの有無、賃料等の金額を踏まえて、クリーニング代が高額である場合には、無効となる可能性があります。

パターン4：敷引額が大きい

賃貸借契約で敷引きが規定されている場合に、賃貸人が多額の敷引額を差し引いた残額のみの返還に応じる場合です。中には、敷引きをした上で、さらに原状回復費用を控除し、敷金の返還に一切応じないケースもあります。

パターン5：明細が示されない

「敷金は全額預かりで返還できない」「修繕費に充てた」とだけ告げられ、具体的な内訳や見積書・領収書が示されないケース。明細が示されない以上、適切な控除がなされた証明もありません。

パターン6：退去後何ヶ月も返還されない

賃貸借が終了し、明渡しが完了したにもかかわらず、何ヶ月も返還がなされないケース。返還義務はすでに発生しており、遅延しているのは貸主側です。

通常損耗補修特約は有効か

敷金トラブルの一つに、通常損耗補修特約が契約書に記載されており、賃貸人が敷金の全部の返還に応じないケースがあります。

「通常損耗の修繕費は賃借人が負担する」という、いわゆる通常損耗補修特約が契約書に記載されているケースは少なくありません。

賃借人の負担するべき原状回復義務は上述したとおりですが、これとは異なる当事者間の合意をすること自体は認められています。問題は、どのような合意であれば有効な特約として認められるかです。

有効となるための要件

最高裁判所平成17年12月16日判決は、通常損耗補修特約が有効に成立するためには、次の要件が必要であると判示しました。

この判決を踏まえると、通常損耗補修特約が有効であるためには、

• ① 賃借人が、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること（通常の範囲の認識と、それとは異なる範囲の修繕義務を負うとの認識の両方を有していること）
• ② 当該特約に基づく義務負担の意思表示をしていること

の2つが必要と解されています。

上記最高裁の事案では、①通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されていないこと、②負担区分表の文言からは通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明確とはいえないこと、③入居説明会でも特約の内容を明らかにする説明がなかったことを理由に、特約の合意は成立していないと判断しました。

最高裁の判決内容を踏まえると、契約書に「原状回復は賃借人の負担とする」「負担区分表のとおり」といった記載だけでは、不十分であるとして特約の有効性は否定される可能性があります。

消費者契約法10条に違反する可能性

通常損耗補修特約が、成立していると認められる場合でも、消費者契約法10条により無効となる可能性があります。

個人が賃借する居住用建物の賃貸借は消費者契約となりますので、消費者である賃借人の義務を重たくする特約が、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する場合、消費者契約法10条により無効となります。

【特約が無効とされた例】東京地判平成21年1月16日

入居期間の長短を問わず、居室の襖等の張替え、畳表替え及びルームクリーニングを賃借人の費用負担で実施する旨の特約について、東京地裁は以下の事情を踏まえて、合意が成立していないし、信義則に反し賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法10条に該当して無効であると判断しました(原状回復ガイドライン参照)。

合意が成立していない

以下の理由から、合意は成立していないと判断しました。

1. 借主負担修繕一覧表等によっても、賃借人において日常生活で生じた汚損及び破損や経年変化についての修繕費を負担することを契約条項によって具体的に認識することは困難であること
2. 原状回復に関する単価表もなく、畳等に係る費用負担を賃借人が明確に認識していないこと
3. 敷金とは別に礼金（月額賃料の2か月分）の授受があるにもかかわらず、賃借人が本件居室を約8か月使用しただけで、敷金全額を失う客観的・合理的理由はないこと

消費者契約法に反する

以下の理由から消費者契約法にも違反することを判断しました。

1. 賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利であることが認識されないまま定められたこと
2. 賃借期間がわずか8か月で特段の債務不履行がない賃借人に一方的に酷な結果となっていること

【特約が有効とされた例】京都地判平成24年2月29日

敷金のうち一定額を「基本清掃料」の名目で控除しこれを賃貸人が取得する旨の特約について、京都地裁は次の事情を理由に特約は無効とはいえないと判断しました。

1. 本件基本清掃料は、経過年数に関わらず２万６２５０円の一定額を敷金から控除するというものであるが、その金額は、本件物件に生ずる通常損耗に含まれる汚損の原状回復費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえないこと
2. 基本清掃料の額は，月額賃料及び共益費の約２分の１に止まっていること
3. 本件契約においては、礼金の支払、本件更新料特約による更新料の支払義務を負うが、基本清掃料以外にはいわゆる敷引金の定めはないこと
4. そうすると、本件基本清掃料特約における基本清掃料の額が高額に過ぎると評価することはできず，本件基本清掃料特約が信義則に反するということはできない。

敷引特約は有効か｜最判平成23年3月24日

関西圏で多く見られる「敷引特約」（保証金や敷金の一部を契約終了時に貸主が当然に取得する旨の特約）も、敷金返還トラブルの典型論点の一つです。

最高裁の判断枠組み

最高裁判所平成23年3月24日判決は、消費者である賃借人との賃貸借契約における敷引特約について、次のような判断枠組みを示しました。

• 賃貸借契約に敷引特約が付され、敷引金の額が契約書に明示されている場合、賃借人は敷引金の額を明確に認識した上で契約を締結しており、敷引特約が直ちに無効になるわけではない
• ただし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべき場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなどの特段の事情のない限り、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものとして、消費者契約法10条により無効となる

「高額に過ぎる」か否かは、①通常損耗等の補修費用として通常想定される額、②賃料の額、③礼金等の一時金の授受の有無及びその額を総合考慮すると

されています。賃料月額の3.5倍強でも有効と判断された事例があることから、機械的な倍率基準で判断はできず、事案ごとの総合判断となります。

最高裁の事案と判断

その上で、最高裁は、マンションの一室、契約期間2年、賃料月額9万6000円、保証金40万円という条件で、賃貸借契約終了時に経過年数に応じて18万円ないし34万円が控除されるという事案で、以下の理由で、本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず、本件特約が消費者契約法10条により無効であるとはいえないと判断しました。

• 敷引金の額は、契約の経過年数や本件建物の場所、専有面積等に照らし、通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない
• 賃料月額9万6000円に対し、敷引金の額は経過年数に応じて2倍弱ないし3.5倍強にとどまっている
• 賃借人は、契約更新の場合に1か月分の賃料相当額の更新料を支払う義務を負うほかは、礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない

敷金返還を求める具体的な対処法

STEP1：請求内容の精査

まず貸主側から示された請求書・明細書を精査します。具体的には、

• 通常損耗・経年変化に該当するものが含まれていないか
• グレードアップ費用が含まれていないか
• 単価・面積などが客観的に合理的か
• 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と照らして妥当か
• ハウスクリーニング特約・敷引特約がある場合は、上記判例の基準に照らして有効か

明細が示されていなければ、まず明細・見積書・領収書の開示を求めることから始めます。

STEP2：内容証明郵便による返還請求

貸主が任意に敷金の返還に応じない場合、配達証明付内容証明郵便で敷金返還を請求します。内容証明には、次の点を明記します。

• 賃貸借契約の特定（物件、契約日、賃料、敷金額）
• 明渡し完了日
• 敷金返還請求の意思表示
• 控除の主張に対する反論
• 支払期限と振込先

内容証明を送ることで、貸主側に法的請求の意思を明確に伝えられ、また後日の証拠としても重要な意味を持ちます。

STEP3：少額訴訟または通常訴訟

任意の交渉で解決しない場合は、訴訟を検討します。請求金額が60万円以下であれば、簡易迅速な手続である少額訴訟を選択できます（民事訴訟法368条）。少額訴訟は原則1回の期日で判決まで進む簡易な手続で、本人訴訟でも対応可能ですが、相手方が通常訴訟への移行を求めれば通常訴訟に移行する点に注意が必要です。

60万円を超える場合や、争点が複雑な場合は通常訴訟となります。

訴訟手続では、通常損耗の特約や特別損耗の有無、借主側が負担するべき損耗があるとして、どの範囲・金額で負担するべきかが主な争点になることが多いです。

STEP4：時効に注意

敷金返還請求権の消滅時効は、改正民法のもとでは、

• 権利を行使することができることを知った時から5年、または
• 権利を行使することができる時から10年

のいずれか早い方の経過によって時効消滅します（民法166条1項）。明渡しを終えてから5年以内に請求するのが基本となります。ただ、時効期間が、5年であったとしても、資料の散逸のリスクがあるため、できるだけ早い時期に敷金返還請求を行い、交渉による解決が実現できない場合には、速やかに訴訟提起しましょう。

貸主側の視点｜敷金トラブルを防ぐために

貸主・オーナーの立場からも、敷金返還トラブルは避けたいところです。次の点に注意することで、トラブルを大幅に減らせます。賃借人とのトラブルがどうしても解決しない場合や、未払賃料が大きく敷金充当後も債権が残るような場合は、立ち退き交渉を円滑に進める全手順もあわせて参照してください。

入居時の状況を記録しておく

敷金トラブルの中で多いのが原状回復の問題です。その中でも、借主側から、契約当時から損傷があったと反論されることがよくあります。このような主張を防ぐためにも、借主の立ち会いの下で入居時に物件の状態を写真撮影しておくことが大切です。

退去立会いを丁寧に行う

敷金トラブルの一つとして、貸主側が指摘する損傷を借主側が否定してくることです。このような反論を防ぐためにも、退去時には、借主の立ち会いの下で、建物内の損傷状況を双方で確認した上で、借主に立ち会いの署名捺印をもらっておきましょう。

敷金控除の明細を提示する

敷金トラブルが発生する要因の一つに敷金控除の明細が不明瞭であることが挙げられます。貸主側の主張する原状回復費用が曖昧である場合には、借主側に不信感を招いてしまい、トラブルに発展してしまうおそれがあります。

そこで、原状回復費用を敷金から控除する場合には、その内容や金額等を具体的に明示するようにしましょう。

通常損耗負担特約の内容を契約書に明記する

通常損耗負担特約を設ける場合は、対象範囲を契約書に具体的に明記し、口頭でも明確に説明・確認してもらいます。通常損耗特約の内容を特定するためにも、国土交通省の公表する「賃貸住宅標準契約書」を利用しましょう。

標準契約書には、借主の負担するべき単位や原状回復工事の目安単価が示されているため、標準契約書を利用することで、通常損耗負担特約の内容を明確にすることができます。

敷引額に注意する

敷引特約を設ける場合は、近傍賃料相場との均衡、修補費用として想定される金額、礼金等他の一時金の有無などを踏まえて、高額になり過ぎないように注意します。

宅建業法上の重要事項説明

宅建業者を通じて、賃貸借契約を締結する場合は、重要事項説明で特約の内容が明確に説明されるようにします。

宅地建物取引業者が、宅地・建物の賃貸借契約について代理・媒介する場合、賃貸借契約の締結に先立って、重要事項説明を行わなければなりません（宅地建物取引業法35条1項、規則16条の4の3第11号）。重要事項説明の対象には、「敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算されることとされている金銭の精算に関する事項」が含まれています。そのため、敷引特約がある場合には、敷引に関する内容の説明、通常損耗補修特約がある場合には、その特約の内容の説明をする必要があります。

弁護士に依頼するメリット

敷金返還トラブルは、金額自体が大きくないこともあり、「弁護士に頼むほどではない」と思われがちです。しかし、以下のような場合には、弁護士に依頼することを検討しましょう。

• 貸主との交渉が感情的になり、当事者だけでは進展しない
• 明細の妥当性を判断するための専門知識が必要
• 通常損耗補修特約・敷引特約の有効性を法的に争う必要がある
• 少額訴訟・通常訴訟への移行を見据えた対応が必要

上記のような場合には、弁護士の関与により早期解決・適正な金額での返還につながるケースが多くあります。

当事務所では、賃借人・賃貸人双方の立場から、以下の対応を行っています。

• 請求内容・明細の妥当性チェック
• 配達証明付内容証明郵便の作成・送付
• 賃貸人や賃借人との交渉代理
• 少額訴訟・通常訴訟の対応
• 通常損耗補修特約・敷引特約の有効性判断
• 契約書・特約・重要事項説明書面の法的検討

不動産案件の弁護士費用についてはこちらをご覧ください。

敷金トラブルは難波みなみ法律事務所へ

敷金は、本来「貸主が預かっている賃借人のお金」であり、未払い賃料や賃借人の責めに帰すべき損傷の修繕費を差し引いた残額は、賃借人に返還されなければなりません。「敷金は戻ってこないもの」という固定観念や、貸主側から示された請求書を鵜呑みにする必要はありません。

通常損耗・経年変化は原則控除できないことに加え、通常損耗負担特約があっても当然に有効にはなりませんし、敷引特約も高額であれば無効となる余地があります。請求額に納得がいかない場合は、まず明細を求め、ガイドラインと照らし、必要に応じて内容証明郵便で返還請求を行うのが基本的な流れです。

大阪なんば・心斎橋の難波みなみ法律事務所では、初回30分無料で法律相談を承っております。電話・LINE・Zoomでのご相談にも対応していますので、お気軽にお問い合わせください。

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