「賃借人が無断で第三者に部屋を又貸ししていた」「賃借人が民泊として観光客に貸し出していた」「契約者と居住者が別人だった」
こうした無断転貸をめぐる貸主からのご相談は、近年特に増えています。
民法612条は、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲渡したり賃借物を転貸したりした場合、賃貸人に賃貸借契約の解除を認めています。
しかし、最高裁の判例により「背信行為と認めるに足らない特段の事情」があれば解除は許されないとされており、また、その他に無断転貸に関係する法的な論点は複数あります。
本記事では、無断転貸を理由とする契約解除の法的枠組み、最高裁判例、立証責任の構造、典型パターン、そして実務上の落とし穴まで、不動産分野を多く取り扱う弁護士が解説します。
民法612条の規定｜無断譲渡・無断転貸の禁止と解除権
民法612条は、次のように定めています。
民法612条
1項 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2項 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
賃貸借契約は、賃貸人と賃借人との個人的信頼関係を基礎とする継続的契約です。つまり、貸主と借主との間の信頼関係が契約の根本にあるため、知らぬ間に借主以外の第三者に使用されることは、貸主にとって信頼関係の根本を揺るがす事態に他なりません。そのため、無断転貸や無断譲渡は賃貸借契約の解除理由と定められています。
そして、条文上、無断譲渡・無断転貸の場合は事前の催告は要求されていません。これは、無断譲渡や無断転貸そのものが信頼関係を修復できない程度に破壊するものであるため、催告により借主に再考の機会を与える必要がないと考えるからです。
「賃借権譲渡」と「転貸」の違い
民法612条が禁じる行為は、「賃借権譲渡」と「転貸」の2つです。両者の構造は次のように異なります。
借地と借家での違い
借地の場合は、賃借権譲渡のケースがほとんどで、転貸はあまり想定できません。よくある間違いの一つとして、借地人が借地上に建てた建物を第三者に賃貸しても、借地権の譲渡や転貸には該当しません。
一方、借地上の建物を第三者に譲渡する場合は、特に取り決めがなくても、建物とともに敷地利用権である借地権もセットで譲渡したものとなります。このように、借地上の建物の譲渡には借地権譲渡が伴うため、賃貸人の承諾が必要となります。
よくある無断転貸の典型パターン
実務でよく見かける無断転貸のパターンは次のようなものです。
パターン1：民泊・短期宿泊への利用
賃借人が、Airbnb等の仲介サイトを通じて、観光客に短期で物件を貸し出すケースです。
確かに、民泊は、宿泊客との宿泊契約であって賃貸借契約ではないとされますが、賃貸物件で民泊を行う場合は賃貸人の承諾が必要とされており、無断で行えば民法612条違反の典型例となります。この場合には、無断転貸になる可能性があるだけでなく、用法違反にも該当する可能性があります。
パターン2：シェアハウス・ルームシェア化
借主が単身居住の名目で借りておきながら、実態としては複数の他人を住まわせて家賃を徴収しているケースです。借主以外の第三者が有償で賃貸物件に居住している場合には、賃貸物件の使用収益の主体が第三者となり得るため、転貸に該当する可能性があります。
パターン3：契約者と居住者が別人
契約者は名義のみで、実際の居住者は契約者の親族・知人・恋人といったケース。契約者本人が居住していない点で問題となります。この場合、親族や知人が純粋な留守番に該当する場合には、転貸や譲渡には該当しません。
パターン4：法人化・業務委託名目
個人の賃借人が法人を設立し、法人が物件を使用するケース、または第三者に店舗運営等を委託させ、その第三者に物件の使用をさせているケースです。形式上は転貸ではないように見えますが、実態によっては転貸と評価されます（後述）。
パターン5：賃借人死亡後の同居人居住
賃借人が死亡した後、相続人ではない同居人（内縁関係等）がそのまま居住しているケースです。
相続人であれば、相続に伴う賃借権の移転となるため、解除の対象にはなりません。つまり、相続の発生により賃貸借契約は当然には終了しないということです。他方で、相続権を有しない人がそのまま居住している場合には、その人の居住権が適法であるのかが問題となります。
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信頼関係破壊の法理と背信行為論
民法612条2項を文言どおりに適用すれば、無断転貸があれば直ちに解除が認められそうですが、実際にはそうではありません。たとえ、無断譲渡や無断転貸であっても、解除できないケースもあります。
背信的な行為といえるのか(背信行為論)
賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であることから、たとえ賃借人に債務不履行があったとしても、当事者間の信頼関係が破壊されていなければ解除することはできません。
最判昭和28年9月25日
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用・収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事情のあるときは、賃貸人は本条2項により契約を解除することができない
このような考え方を「背信行為論」と呼び、多くの判例においてもこの考え方をベースに判断をしています。
立証責任の構造｜賃料不払い・用法違反との違い
無断転貸事案において重要なポイントは、立証責任の構造です。
賃料不払いや用法違反に基づく解除では、賃貸人側が「信頼関係が破壊された」ことを立証する必要があります。しかし、無断転貸の場合は構造が異なります。
具体的には、最高裁の判例において、背信行為と認めるに足りない特段の事情の存在は、解除の効力を争う者が主張・立証すべきであると判断されています （最判昭和41年1月27日、最判昭和43年3月29日）。つまり、無断転貸はその行為自体が信頼関係を破壊するものとされ、解除する貸主側は信頼関係破壊の事実を別途立証する必要はないと考えられています。逆に、賃借人側が「特段の事情」の存在を立証しなければならないのです。
「背信行為と認めるに足らない特段の事情」の具体例
裁判実務で「特段の事情」が認められやすい典型例は次のとおりです。
個人営業から法人成りへの変更
賃借人が個人で営業を行っていたが、税務対策などで法人を設立し、法人として同じ物件で営業を続けるケースです。使用収益の実態に大きな変化がないため、特段の事情ありと認められることが多いといえます。
一時的・小規模な使用
転借人による使用が一時的・部分的で、賃貸人の利益を実質的に害しないと評価できる場合にも特段の事情が認められます。ただし、一時的・小規模な使用であっても、当初想定している利用方法を逸脱する方法で使用されている場合には、解除が認められる可能性があります。
同居家族・親族による使用
配偶者・直系血族などの親族が賃貸物件を使用する場合には、賃借人の履行補助者となるため、転貸や譲渡には該当しません。仮に、親族が賃貸物件を排他的に使用収益していたとしても、貸主との信頼関係を破壊しないものとして、解除が制限される余地があります。
ただし、親族間の譲渡や転貸であっても、有償である場合や利用方法を大きく変える場合には解除できると解されます。
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「譲渡」「転貸」に該当しないケース
意外に多いのが、形式的には第三者の使用があっても、法律上の「譲渡」「転貸」に該当しないために民法612条が適用されないケースです。
同居家族・親族の使用
前述のとおり、配偶者や親戚との同居は、それらの者が賃借人に従属した地位、つまり履行補助者にある限り、独立した使用とはみなされません。そのため、同居親族が賃貸物件を賃借人とともに使用する行為は、転貸や譲渡には該当しません。
借地上建物の賃貸（借地の場面）
借地人が、自分が建てた借地上建物を第三者に賃貸しても、それは借地権の譲渡でも借地の転貸でもありません（大判昭和8年12月11日）。建物の所有者は依然として借地人であり、借地人が直接土地を使用している関係に変わりはないからです。
法人の経営者交替・株式譲渡
賃借人が法人である場合、株式や持分の移転、取締役の変動が生じても、法人格の同一性は変わらないため、賃借権の譲渡には当たりません。たとえ、賃借人が小規模・閉鎖的な会社であっても同様です。
土地賃借権の準共有持分の譲渡
賃借人が複数いる場合、賃借権は複数の人によって共有(準共有)されています。この共有されている賃借権の持分を他の共有者に譲渡したとしても、賃借権の譲渡には該当しないとされています。他方で、共有持分を共有者ではない第三者に譲渡される場合には、民法612条1項による譲渡があったとされます。
離婚に伴う財産分与
離婚に伴う財産分与により、賃借人である配偶者が一方の配偶者に対して賃借権の譲渡をしたとしても、それは潜在的共有財産の清算とみるべきであるから、共有者間の賃借権の持分譲渡と同様に、民法612条1項にいう賃借権の譲渡にはあたらないと解されています。
相続人への死因贈与・遺贈
相続人への遺贈は、相続と同視できるため、民法612条1項にいう賃借権の譲渡には該当しないと考えられます。他方で、相続人以外の第三者への遺贈や死因贈与は、相続と同視できないため、民法612条1項にいう賃借権の譲渡に該当します。
事業用建物における「業務委託」と転貸の区別
事業用の賃貸物件において、賃借人が第三者に事業の運営を委託することがあります。特に、バーやスナックなどの飲食店でよくみられます。第三者への委託が単なる業務委託なのか、実質的に転貸となるのかが問題となる場合があります。
裁判実務では、業務委託か転貸かの判断にあたり、契約の名目だけでなく、次のような要素を踏まえて、第三者がその建物における業務運営の実質的な主体といえる場合には、転貸にあたる可能性があります。
- 建物の使用・占有状況
- 業務に対する賃借人の支配の程度
- 経費の負担の有無
- 転借料の支払いの有無や金額
- 誰の名義で営業されているか
- 経営委託の経緯
「業務委託」と称していても、実態として第三者が独立して占有・経営しているのであれば、転貸と評価されるリスクが高まります。
仮に、業務委託が転貸であったとしても、信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある場合には、解除は制限されます。
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承諾・追認の問題
実務上もっとも見落とされやすい論点が、承諾と追認の問題です。無断転貸や無断譲渡があっても、これを分かりながら放置すると、転貸や譲渡を受け入れたと判断される可能性があります。
承諾の方法と立証責任
賃貸人による承諾は、通常は賃借人に対してなされますが、譲受人または転借人に対してなされても有効ですが、一度承諾すると、これを撤回することはできません。承諾は明示・黙示のいずれでも構いません。
賃貸人による承諾があったことが争点となる場合には、賃借人側で主張立証する必要があります。
事後的な承諾でも解除権は消滅する
転貸や賃借権の譲渡は、本来であればその法律行為が行われる前に賃貸人の承諾を得る必要があります。
ただ、転貸や譲渡があった後に、賃貸人がこれを事後的に承諾した場合には、賃貸人は賃借人や転借人に対して解除権を主張できなくなります。
「追認」したと判断される場合
賃貸人が明確に承諾しなかったとしても、追認したと判断される場合があります。
例えば、賃貸人が、賃借人による無断譲渡や無断転貸を認識したにもかかわらず、速やかに賃借人に対して何らの異議も述べなかった場合には、無断譲渡・無断転貸を追認したと判断され、その結果、解除権を行使できなくなる可能性があります。
解除権の消滅時効に注意
無断転貸を理由とする解除権は形成権ですが、債権に準ずるものとして5年の消滅時効にかかります。
時効の起算点は、転貸借契約に基づき転借人が使用収益を開始した時であるとされています。つまり、賃貸人が無断転貸の事実を知った時から5年が経過すると、時効により解除権を行使できなくなります。
賃貸人の対応
これらを踏まえると、貸主としては、無断転貸や無断譲渡を知った場合には、以下の対応を採るべきです。
- 無断転貸を確認次第、可能な限り早期に「認めない」旨の異議を明確にする
- 「異議」は法的には口頭でも構わないが、内容証明郵便で形に残すべき
- 改善されない場合には、解除の意思表示を内容証明で行う
借地の場合の特則｜借地非訟手続による代諾許可
借地においては、賃貸人が借地権の譲渡や転貸の承諾をしない場合に、裁判所が賃貸人の承諾に代わる許可を与える制度を設けています。
そのため、借地人は、賃貸人が承諾しない場合に、譲渡または転貸の許可を裁判所に申し立てることができ、認められれば賃貸人の承諾なく譲渡・転貸が可能となります。借地借家法20条は、競売・公売における買受人による申立てを認めています。
賃貸人の介入権
賃貸人が賃貸借関係の解消を望む場合には、賃借人に対して相当の対価(借地権相当額と建物価格)を支払うことで賃貸人自身が優先的に建物・借地権を譲り受けることができる制度も用意されています（借地借家法19条3項、賃貸人の介入権）。
借地に関するご相談は、地代の見直しや借地権譲渡承諾と密接に関係します。地代増額については借地の地代増額請求とは？要件・進め方・重要判例を弁護士が解説、譲渡承諾については貸主が借地権の譲渡を承諾しない場合、承諾に代わる許可をもらうことはできるのか？もあわせてご覧ください。
無断転貸を理由とする解除の手続
STEP1：事実確認と証拠収集
まずは、無断転貸の事実を確認した上で、これを証するだけの客観的な証拠を十分に確保することが重要です。
- 物件の使用実態の確認（誰が居住・使用しているか）
- 居住者・使用者の氏名・属性の確認
- 仲介サイト上の掲載状況（民泊の場合）
- 郵便物の宛先、ガス・電気の契約者名
- 近隣住民からの聞き取り
- 写真・動画による現況確認
STEP2：承諾しないことの意思表示
無断転貸や無断譲渡を発見次第、放置するのではなく、速やかに配達証明付内容証明郵便で「賃借権の譲渡・転貸を認めない」旨の意思表示を行います。
上述したとおり、分かりながら放置していると、追認していると認定される可能性もありますし、時効により解除権を行使できなくなるリスクがあります。
STEP3：解除の意思表示
無断転貸の事実を理由とする賃貸借契約解除の意思表示を行います。次の点を明記します。
- 無断転貸の事実
- 民法612条2項に基づく解除の意思表示
- 物件の明渡しを求める旨
- 明渡しの期限
内容証明郵便の文面構成については立ち退き交渉時の内容証明の書き方を文例付きで弁護士が解説もご参照ください。
STEP4：建物明渡請求訴訟
任意の明渡しに応じない場合、賃貸人は建物明渡請求訴訟を提起します。賃借人と転借人の両者を被告とします。
訴訟では、賃貸人側は無断転貸の事実を立証すれば足り、賃借人側が「背信行為と認めるに足らない特段の事情」を立証する立場に立ちます。
STEP5：強制執行
判決を得ても任意に明け渡さない場合は、強制執行を行います。
明渡請求の全体的な進め方や、立ち退き交渉のコツについては立ち退き交渉を円滑に進める全手順も参考になります。
転借人に対する明渡請求
無断転貸を理由として賃貸借契約が解除されると、その解除の効果は転借人にも及びます。
転貸人と転借人の転貸借契約は、原契約である賃貸人と賃借人(転貸人)の賃貸借契約を基礎とする契約です。そのため、賃借人と賃貸人の間の賃貸借契約が解除されれば、転借人は物件を占有する法的根拠を失います。
賃貸人は、賃貸物件の所有権に基づき、転借人に対しても直接、物件の明渡しを請求できます。なお、解除をしなくても、賃貸人は転借人に対して直接、土地・建物明渡しを請求することも可能です。転借人は、物件の所有者である賃貸人に対抗できる占有権原を有していないからです。
弁護士に依頼するメリット
無断転貸を理由とする解除は、以下のような専門的な判断を必要とします。
- 「無断転貸」に該当するかの判断（業務委託・家族居住・法人化等との区別）
- 「背信行為と認めるに足らない特段の事情」の有無の評価
- 立証戦略の組み立て（賃貸人側・賃借人側で異なる）
- 証拠の収集・整理
- 異議・解除の意思表示の文面作成
- 建物明渡請求訴訟の遂行
- 借地の場合の借地非訟手続の活用
当事務所では、貸主・賃借人双方の立場から、これらの対応をワンストップで行っています。
不動産案件の弁護士費用についてはこちらをご覧ください。
無断転貸の問題は難波みなみ法律事務所へ
民法612条は無断転貸を理由とする契約解除を認めていますが、最高裁が確立した背信行為論のもとでは、「背信行為と認めるに足らない特段の事情」があれば解除は認められません。立証責任は賃借人側にあり、貸主にとっては他の解除事由と比較して有利な構造です。
しかし、貸主側にも実務上の重大な落とし穴があります。①事後的な承諾・黙示の追認は解除権を消滅させる、②異議を速やかに述べないと追認となるリスクが生じる、③解除権は10年の消滅時効にかかる、といった点です。発見次第、配達証明付内容証明郵便で異議を明確にすることが鉄則です。
賃借人側からも、同居家族・法人成り・株式譲渡・離婚に伴う財産分与など、「譲渡・転貸に該当しない」「特段の事情あり」と評価できる類型は多数あり、的確な反論が可能なケースは少なくありません。
無断転貸を疑う貸主様、無断転貸を指摘された賃借人様、いずれの立場からも、対応を誤ると不利益が拡大します。早期の弁護士相談が適正な解決への近道です。
大阪なんば・心斎橋の難波みなみ法律事務所では、初回30分無料で法律相談を承っております。電話・LINE・Zoomでのご相談にも対応していますので、お気軽にお問い合わせください。
