なお、「解除できるかの法的な判断（背信行為論）」や「契約解除から明渡しまでの具体的な手続」については、より詳しい姉妹記事【無断転貸を理由とする賃貸借契約の解除｜民法612条・背信行為論・実務の落とし穴】で解説していますので、あわせてご覧ください。
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又貸し（無断転貸）とは？まずは基本を確認
賃貸物件における「又貸し」とは、入居者（賃借人）が借りている物件の全部または一部を、オーナーの承諾なく第三者に貸すことをいいます。法律上は「無断転貸」と呼ばれ、民法612条によりオーナーの承諾のない転貸は原則として禁止されています。承諾なく第三者に使用収益させた場合、オーナーは契約を解除できるのが原則です。
ただし、又貸しが発覚したからといって必ずすぐ解除できるわけではありません。裁判所は「信頼関係が破壊されたといえるか」で判断するため、ケースによっては解除が認められないこともあります。この解除可否の詳しい判断基準（背信行為論）は【無断転貸を理由とする賃貸借契約の解除｜民法612条】で詳しく解説しています。本記事では、まずオーナーが押さえるべき実務のポイントに絞ってご説明します。
又貸しにあたるか迷いやすいケース
一見すると又貸しに似ていても、取り扱いが異なる行為があります。オーナーが早合点しないよう、まず整理しておきましょう。
| 行為の種類 | 概要 | ざっくりの目安 |
|---|---|---|
| 同居 | 賃借人が住み続け、家族やパートナーが共に住む | 原則問題なし（契約後の追加は要確認） |
| 留守番 | 出張・旅行等で短期間、代わりに住んでもらう | 短期・無償なら問題になりにくい |
| ルームシェア | 複数人が共同で借りる | 全員が契約書に署名していれば正規 |
| 経営委託 | 第三者に店舗運営を委ねる | 賃借人も運営に関与していれば問題になりにくい |
| 民泊 | 賃借人が無断で宿泊客に貸す | 通常の賃貸契約では認められない |
ポイントは、賃借人本人が住み続け・関与しているか、それとも第三者が入れ替わりで独立して使っているかです。例えば同居でも、友人から家賃を取って住まわせれば又貸しと捉えられる可能性があります。判断に迷うケースは、対応を誤るとかえってトラブルになるため、早めに弁護士へご相談ください。
入居者が又貸しをしてしまう背景
又貸しの兆候に早く気づくため、入居者側の事情も知っておくと役立ちます。よくあるのは、転勤・入院などで長期間不在になり空室を遊ばせたくない、友人・知人に頼まれて善意で貸してしまう、そして近年増えているのが民泊で短期的な収入を得ようとするケースです。いずれもオーナーに無断で行えば契約違反ですが、悪意のない「うっかり」型もあるため、まずは事実確認から入るのが安全です。
無断の又貸しがオーナーにもたらす4つのリスク
家賃滞納・回収困難家賃が「転借人→賃借人→オーナー」の経路をたどるため、途中で使い込みや不払いが生じやすく、契約者と連絡が取れないと回収が困難になります。家賃滞納が絡む場合は【家賃1ヶ月滞納の正しい対処法｜督促の流れと法的手続】もご参照ください。
物件・設備の損傷・汚損転借人はオーナーと直接の契約関係がなく、ペット禁止・釘打ち禁止・無断改造禁止といった契約ルールを知らずに破り、物件にダメージを与えるおそれがあります。
騒音・ゴミ出しなどの近隣トラブル転借人は利用ルールへの意識が希薄になりがちで、騒音・深夜のパーティ・ゴミの不適切な排出などのクレームがオーナーに集中し、物件全体の評判を下げます。
契約者本人と連絡が取れなくなる緊急時や重要な通知の際に、責任を負うべき契約者への連絡が困難になり、問題解決が遅れます。
「もしかして又貸し？」オーナーが見抜くためのチェックポイント
又貸しは巧妙に隠されることが多いため、日頃の管理の中で次の兆候に注意します。ただし、これらは「疑うきっかけ」であり、直ちに又貸しと断定するのは早計です。
- 集合ポストや表札の名前が契約者と違う（※結婚による改姓や、承諾済みの同居家族の追加の可能性もある）
- 見知らぬ人の出入りを近隣から指摘される（特に夜間にスーツケースを持った人の出入りは民泊の兆候）
- ゴミの量や出し方が不自然（分別方法や収集日が急に守られなくなった）
- 民泊仲介サイトに物件が掲載されている（住所・室内写真・レビューで判明することがある）
定期的な建物巡回やゴミ集積所の確認が、早期発見に有効です。
又貸しが発覚したら？オーナーがとるべき初動
- 客観的な証拠を残す
表札・ポストの名義、近隣からの証言、第三者が出入りする様子、民泊掲載ページのスクリーンショットなど、後から確認できる形で記録します。プライバシーを侵害しない範囲で行います。 - 契約者に事実確認する
契約者本人に連絡し、現在の利用状況を確認します。一方的に問い詰めず、親族の一時滞在など又貸しに該当しないケースもあるため、状況を正確に把握します。やり取りは記録に残しましょう。 - 「認めない」意思を早めに書面で示す
無断転貸を知りながら放置すると、後から「黙認していた（追認した）」と評価されて解除できなくなるリスクがあります。発見したら速やかに、内容証明郵便などで「転貸を認めない」旨を明確にしておくことが重要です。 - 是正されなければ弁護士へ
是正勧告に応じない場合、契約解除・明渡しへと進みます。解除できるか（背信行為といえるか）の判断、内容証明の作成、明渡し交渉・訴訟・強制執行は専門的な判断を要します。この一連の法的手続は【無断転貸を理由とする賃貸借契約の解除｜民法612条】で詳しく解説しています。早い段階で弁護士に相談することで、立証や手続のリスクを抑えられます。
民泊（Airbnb）の無断転貸に気づいたら
居住実態がないまま宿泊客に貸すAirbnb型は、無断転貸のうえ用法違反にもあたる重い違反類型です。オーナーとしては、まず掲載ページ（写真・住所・レビュー）と宿泊客の出入りを記録し、契約者へ内容証明で民泊の中止と是正を求めます。無許可営業については自治体（保健所）への情報提供も検討できます。
解除できるかの法的判断は個別事情によるため、こちらの解除の記事もご確認ください。
解除・明渡し後の費用回収について（概要）
無断転貸を理由に契約を解除し、明渡しを実現した後は、未払賃料や原状回復費用を回収する必要があります。請求の相手はまず契約者（賃借人）で、転借人が付けた傷であっても契約者が責任を負うのが原則です。まず敷金を充当し、不足分を契約者に請求し、回収に備えて連帯保証人・家賃保証会社への請求も検討します。
原状回復の範囲や費用の算定、損害賠償の請求は、専門的な判断を要します。証拠（明渡し前後の写真・見積書等）を整えたうえで、弁護士にご相談ください。
又貸しトラブルを防ぐための予防策
又貸しは、一度発生するとその解決に多大な労力・時間・費用を要します。予防が最大の対策です。
| 対策段階 | 目的・内容 |
|---|---|
| 契約時 | 契約書に転貸・民泊の禁止を具体的な条項として明記。違反時は解除対象になることを口頭でも説明し、理解・承諾を得る |
| 入居審査時 | 申込者の支払能力・人柄を見極め、本人確認（身分証の提出）を徹底する |
| 入居後 | 管理会社と連携した定期的な建物巡回で兆候を早期発見。巡回の実施自体が抑止力にもなる |
契約書の条項づくりに不安がある場合は、弁護士によるリーガルチェックを受けておくと安心です。
よくある質問（FAQ）
- 又貸し（無断転貸）は違法ですか？犯罪になりますか？
- 民法612条に違反する契約違反であり、オーナーは契約を解除できます。ただし直ちに刑事罰（犯罪）となるわけではありません。無許可の民泊営業は旅館業法違反として罰則の対象になり得ます。
- 又貸しはバレますか？
- 表札・ポストの名義、近隣からの通報、ゴミの異変、民泊サイトへの掲載などから発覚するケースが多くあります。定期巡回で早期に把握できます。
- 又貸しが発覚したら、すぐに契約を解除できますか？
- 必ずしもすぐには解除できません。「信頼関係が破壊されたか」で判断されるためです。詳しい判断基準は【無断転貸を理由とする賃貸借契約の解除｜民法612条】で解説しています。
- 転借人（実際に住んでいる人）に出ていってもらえますか？
- 実力での追い出しは違法です。解除後に法的手続を経て明渡しを求めることになります。手続の流れは解除の記事をご覧ください。早めに弁護士へご相談ください。
又貸しの問題は難波みなみ法律事務所へ
賃貸物件における入居者の又貸し（無断転貸）は、オーナーにとって決して軽視できない重大な契約違反です。もっとも、対応を誤ると、かえってトラブルや法的紛争を招くおそれがあります。証拠の残し方・初動・解除の判断は、早い段階で弁護士に相談することで、リスクを大きく抑えられます。
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