- 相続登記はいつまでにすればよいですか？
- 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請する義務があります（2024年4月1日から義務化）。
- 過去に相続した不動産も対象ですか？
- 対象です。2024年3月31日以前に相続した未登記の不動産は、2027年3月31日までに登記する必要があります。
- 登記しないとどうなりますか？
- 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり、放置すると売却・担保設定ができず、相続人が増えて手続きが複雑化します。
2024年4月1日から、相続した不動産の登記（名義変更）が義務になりました。これまで任意だった相続登記に期限と過料が設けられ、過去の相続にもさかのぼって適用されます。この記事では、いつまでに何をすべきか、間に合わないときの簡易策（相続人申告登記）、手続きの流れと必要書類、放置のリスクまでを弁護士がわかりやすく解説します。
相続登記の義務化とは｜3年以内の申請義務
相続登記の義務化とは、不動産を相続した人に対し、相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に、法務局へ登記の申請を義務づける制度です（不動産登記法76条の2第1項）。所有者不明土地の増加を防ぐため、2024年4月1日に施行されました。正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料（不動産登記法164条1項）の対象になります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 |
| 義務の内容 | 不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請 |
| 遺産分割の場合 | 分割協議がまとまった日から3年以内に、その内容の登記を申請 |
| 過去の相続 | 施行前に発生した相続も対象。2027年3月31日までに申請 |
| 違反時 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
いつまでに登記が必要か｜期限の早見表
被相続人が亡くなり、自分が不動産を相続すると知った日から3年以内。
すでに発生していて未登記のものは、2027年（令和9年）3月31日まで。
協議・調停で不動産の取得者が決まった日から3年以内にその登記を申請。
3年以内に間に合わないとき｜相続人申告登記
遺産分割がまとまらず3年以内に本来の登記ができない場合の簡易策として、相続人申告登記（不動産登記法76条の3）が新設されました。「自分が相続人である」ことを法務局に申し出れば、いったん義務を果たしたものとして扱われ、過料を回避できます。
「正当な理由」があれば過料は科されない｜認められる5つの例
過料が科されるのは「正当な理由なく」義務を怠った場合に限られます。しかも、いきなり過料になるわけではなく、登記官が相当の期間を定めて申請を促す催告を行い、それでも正当な理由なく申請しないときに、はじめて裁判所へ過料通知がされます（不動産登記法164条1項）。なお、ここでいう過料は行政上の秩序罰であり、前科が付く刑事罰（罰金・科料）とは異なります。法務省の通達では、申請期間内に次の①〜⑤のような事情があれば、一般に「正当な理由」があると認められるとされています。
- ①相続人が極めて多数にのぼり、戸籍の収集や他の相続人の把握に多くの時間がかかる場合
- ②遺言の有効性や遺産の範囲などが相続人間で争われ、不動産を誰が取得するか定まらない場合
- ③申請義務を負う人自身に重病など、これに準ずる事情がある場合
- ④申請義務を負う人がDV被害者等で、生命・心身に危害が及ぶおそれから避難を余儀なくされている場合
- ⑤申請義務を負う人が経済的に困窮し、登記に要する費用を負担できない場合
相続登記の手続きの流れ（4ステップ）
- 相続人と相続財産の確定被相続人の出生から死亡までの戸籍を集め、法定相続人と対象不動産（登記事項証明書・名寄帳）を確定します。
- 遺産分割協議誰がどの不動産を相続するかを相続人全員で話し合い、遺産分割協議書に実印で押印します（遺言がある場合は原則それに従います）。
- 必要書類の収集戸籍・住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書などをそろえます。
- 法務局へ登記申請管轄の法務局へ申請します。登録免許税は固定資産評価額の0.4%が目安です。
主な必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍）
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（協議による場合）
- 対象不動産の固定資産評価証明書・登記事項証明書
相続登記を放置するリスク
- 10万円以下の過料の対象になる
- その不動産を売却・担保設定・活用ができない
- 相続人がさらに亡くなり、権利者が兄弟から甥・姪へ拡大し、遺産分割協議が難航する
- 相続人の一部に判断能力の低下・行方不明が生じ、手続きが停止する
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相続登記の義務化に関するよくある質問
相続登記の義務はいつから始まりましたか？
過去に相続した不動産はいつまでに登記すればよいですか？
登記しないと必ず過料を取られますか？
相続人申告登記とは何ですか？
費用はどのくらいかかりますか？
相続人同士で話がまとまらない場合はどうなりますか？
自分で登記できますか、弁護士に頼むべきですか？
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本記事は2026年9月時点の情報に基づき、難波みなみ法律事務所が作成しました。個別の事案の見通しは、具体的な事情により異なります。最終的な判断は弁護士にご相談ください。
